RijnVast Obl.fonds Duitsland I
De nieuwe initiatiefnemer RijnVast biedt ons obligaties aan in RijnVast Obligatiefonds Duitsland I met een looptijd van 10 jaar en een vaste rentevergoeding van 7,5% per jaar. De obligatie wordt aan het einde afgelost tegen 100%, en alsof dat nog niet genoeg is wordt een winstdeling van 50% van het netto verkoopresultaat op het vastgoed geboden. Zonder maximum. U kunt inschrijven vanaf € 10.000 exclusief 3% emissiekosten. De emissie periode loopt reeds enige maanden, maar er zijn nog obligaties beschikbaar. Het lijkt een aantrekkelijke belegging of zijn er zaken die we over het hoofd zien?
Structuur
Alle aandelen van RijnVast Obligatiefonds Duitsland I zijn indirect in handen van en de directie wordt gevoerd door initiatiefnemer RijnVast BV. In deze besloten vennootschap wil de aanbieder vastgoed aankopen in Duitsland met een totale fondsinvestering van € 7.170.000, -. € 160.000, - wordt met eigen vermogen gefinancierd en € 4.910.000, - via een hypotheek. Het restant van € 2.100.000, - wordt als obligatielening via de beleggers betaald.
De flexibiliteit voor u als belegger is beperkt omdat de overdracht van de obligaties alleen mag na toestemming van het fonds en u moet zelf een koper zien te vinden. In de praktijk betekent dit dat u de volle looptijd van (verwacht) 10 jaar deelneemt.
Opvallend hier is dat het fonds zelf het vastgoed in eigendom verkrijgt. Meestal zie je bij obligatiefondsen een aparte vennootschap die het vastgoed houdt. Voordeel voor de belegger is dat de vennootschap die de lening neemt ook de bezittingen heeft.
Zekerheid is er alleen in de vorm van een tweede hypotheek op het vastgoed. Dat klinkt mooi, zo\\\'n tweede hypotheekrecht, maar dat is schijn. Het eerste recht van hypotheek is immers in handen van de bank. Gaat het fout en moeten de panden noodgedwongen worden verkocht, is er dus een risico dat uw obligatie maar voor een deel wordt afgelost.
Vastgoed
De koopsom van het onroerend goed bedraagt € 6.500.000, - (inclusief kosten). Het gaat hier om slechts twee panden in Duitsland met een mix van kantoor-, winkel- en woonruimte. De risicospreiding is dus beperkt. De basis voor het potentiële succes van dit fonds is gelegen in de gunstige aankoopprijs van één van de twee panden, de goede huurder in dat pand en het lange huurcontract. De belangrijkste huurder is de gemeente Düsseldorf met een langlopend huurcontract van 15 jaar.
Het vastgoed in Düsseldorf is tegen een relatief gunstige aankoopprijs ingekocht (€ 3.895.200, -). Met een bruto aanvangsrendement van 8,8% (de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie gedeeld door de totale investering), en een getaxeerde waarde na verbouwing van € 4.400.00, -, is het een interessante investering. Het tweede object in Hückelhoven (gelegen in het gebied tussen Düsseldorf en Roermond) is ingekocht met een BAR van 6,9%. Het gaat hier om winkels en woningen. De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten in het fonds is circa 11 jaar.
Rendement
Het uitkeringsrendement groeit van 7,5% in vijf jaren naar 8%. Door een winstdeling op de waardeontwikkeling kan het totaalrendement oplopen tot boven de 10%. Het gaat hier niet om gegarandeerd rendement. Het rendement wordt weliswaar positief beïnvloed door de gekozen structuur (met een hoge leverage) van de obligatielening waardoor de renteaftrekmogelijkheid optimaal benut wordt.
De financieringsstructuur speelt hierbij een rol. Ten opzichte van de vastgoedwaarde van € 6.500.000, - wordt een hypotheek genomen van € 4.910.000, -. Dat is een vrij hoge financiering. De klassieke hefboomwerking is profijtelijk voor het rendement, maar een hoge financiering kan ook een risico inhouden indien de waarde van het vastgoed door de recessie zou dalen.
De bank zal dan meer afgelost willen hebben. Na aftrek van de couponrente (het uitkeringsrendement) blijft het exploitatieresultaat positief, maar daarbij is geen rekening gehouden met de aflossing op de bankleningen. Er mogen geen grote tegenvallers in het resultaat zitten om het uitkeringsniveau in stand te houden.
De rentelasten van de financiering variëren van 5,5 – 6% (7 jaar rentevast). Niet erg gunstig maar gelet op de tijd waarin de verplichtingen zijn aangegaan marktconform. Ondanks de wat lagere rente berekenen de banken nu nog steeds een hoge risico opslag.
RijnVast Obligatiefonds Duitsland I biedt u een goed uitkeringsrendement en een reële kans op verkooprendement (winstdeling). Dat neemt niet weg dat er bij iedere vorm van vastgoedbelegging een risico is.
Kosten
Je zou verwachten dat met een dergelijk uitkeringsrendement ook sprake zou zijn van een lage kostenstructuur maar dat is helaas niet zo. De vastgoed exploitatiekosten en de financieringskosten zijn marktconform, maar dat kun je niet zeggen van de vastgoed aankoopkosten. In totaal is meer dan 6% betaald vanuit het fondsvermogen aan makelaars etc. Dat is zelfs voor Duits vastgoed extreem veel. Dit heeft o.a. te maken met de gunstige inkoopprijs van het pand in Düsseldorf, waarbij aan de makelaar een extra bonus is uitbetaald van € 75.000, -. Voor wat hoort wat.
We merken nog op dat dit het fonds of de beheerder niet beschikt over een AFM vergunning. Het prospectus is ook niet onderworpen aan toetsingsplicht omdat sprake is van een vrijstelling voor fondsen kleiner dan € 2.500.000, -. Toch is het prospectus opgesteld conform de normaal geldende normen voor een prospectus en de richtlijnen van de STV waarbij de aanbieder is aangesloten.
Gerdo de Jager
Gerdo de Jager is oprichter en partner van De Jager De Looff & Partners en Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
Structuur
Alle aandelen van RijnVast Obligatiefonds Duitsland I zijn indirect in handen van en de directie wordt gevoerd door initiatiefnemer RijnVast BV. In deze besloten vennootschap wil de aanbieder vastgoed aankopen in Duitsland met een totale fondsinvestering van € 7.170.000, -. € 160.000, - wordt met eigen vermogen gefinancierd en € 4.910.000, - via een hypotheek. Het restant van € 2.100.000, - wordt als obligatielening via de beleggers betaald.
De flexibiliteit voor u als belegger is beperkt omdat de overdracht van de obligaties alleen mag na toestemming van het fonds en u moet zelf een koper zien te vinden. In de praktijk betekent dit dat u de volle looptijd van (verwacht) 10 jaar deelneemt.
Opvallend hier is dat het fonds zelf het vastgoed in eigendom verkrijgt. Meestal zie je bij obligatiefondsen een aparte vennootschap die het vastgoed houdt. Voordeel voor de belegger is dat de vennootschap die de lening neemt ook de bezittingen heeft.
Zekerheid is er alleen in de vorm van een tweede hypotheek op het vastgoed. Dat klinkt mooi, zo\\\'n tweede hypotheekrecht, maar dat is schijn. Het eerste recht van hypotheek is immers in handen van de bank. Gaat het fout en moeten de panden noodgedwongen worden verkocht, is er dus een risico dat uw obligatie maar voor een deel wordt afgelost.
Vastgoed
De koopsom van het onroerend goed bedraagt € 6.500.000, - (inclusief kosten). Het gaat hier om slechts twee panden in Duitsland met een mix van kantoor-, winkel- en woonruimte. De risicospreiding is dus beperkt. De basis voor het potentiële succes van dit fonds is gelegen in de gunstige aankoopprijs van één van de twee panden, de goede huurder in dat pand en het lange huurcontract. De belangrijkste huurder is de gemeente Düsseldorf met een langlopend huurcontract van 15 jaar.
Het vastgoed in Düsseldorf is tegen een relatief gunstige aankoopprijs ingekocht (€ 3.895.200, -). Met een bruto aanvangsrendement van 8,8% (de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie gedeeld door de totale investering), en een getaxeerde waarde na verbouwing van € 4.400.00, -, is het een interessante investering. Het tweede object in Hückelhoven (gelegen in het gebied tussen Düsseldorf en Roermond) is ingekocht met een BAR van 6,9%. Het gaat hier om winkels en woningen. De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten in het fonds is circa 11 jaar.
Rendement
Het uitkeringsrendement groeit van 7,5% in vijf jaren naar 8%. Door een winstdeling op de waardeontwikkeling kan het totaalrendement oplopen tot boven de 10%. Het gaat hier niet om gegarandeerd rendement. Het rendement wordt weliswaar positief beïnvloed door de gekozen structuur (met een hoge leverage) van de obligatielening waardoor de renteaftrekmogelijkheid optimaal benut wordt.
De financieringsstructuur speelt hierbij een rol. Ten opzichte van de vastgoedwaarde van € 6.500.000, - wordt een hypotheek genomen van € 4.910.000, -. Dat is een vrij hoge financiering. De klassieke hefboomwerking is profijtelijk voor het rendement, maar een hoge financiering kan ook een risico inhouden indien de waarde van het vastgoed door de recessie zou dalen.
De bank zal dan meer afgelost willen hebben. Na aftrek van de couponrente (het uitkeringsrendement) blijft het exploitatieresultaat positief, maar daarbij is geen rekening gehouden met de aflossing op de bankleningen. Er mogen geen grote tegenvallers in het resultaat zitten om het uitkeringsniveau in stand te houden.
De rentelasten van de financiering variëren van 5,5 – 6% (7 jaar rentevast). Niet erg gunstig maar gelet op de tijd waarin de verplichtingen zijn aangegaan marktconform. Ondanks de wat lagere rente berekenen de banken nu nog steeds een hoge risico opslag.
RijnVast Obligatiefonds Duitsland I biedt u een goed uitkeringsrendement en een reële kans op verkooprendement (winstdeling). Dat neemt niet weg dat er bij iedere vorm van vastgoedbelegging een risico is.
Kosten
Je zou verwachten dat met een dergelijk uitkeringsrendement ook sprake zou zijn van een lage kostenstructuur maar dat is helaas niet zo. De vastgoed exploitatiekosten en de financieringskosten zijn marktconform, maar dat kun je niet zeggen van de vastgoed aankoopkosten. In totaal is meer dan 6% betaald vanuit het fondsvermogen aan makelaars etc. Dat is zelfs voor Duits vastgoed extreem veel. Dit heeft o.a. te maken met de gunstige inkoopprijs van het pand in Düsseldorf, waarbij aan de makelaar een extra bonus is uitbetaald van € 75.000, -. Voor wat hoort wat.
We merken nog op dat dit het fonds of de beheerder niet beschikt over een AFM vergunning. Het prospectus is ook niet onderworpen aan toetsingsplicht omdat sprake is van een vrijstelling voor fondsen kleiner dan € 2.500.000, -. Toch is het prospectus opgesteld conform de normaal geldende normen voor een prospectus en de richtlijnen van de STV waarbij de aanbieder is aangesloten.
Gerdo de JagerGerdo de Jager is oprichter en partner van De Jager De Looff & Partners en Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
