Analyse Homburg De President

Homburg is één van de bekendste aanbieders van vastgoedfondsen in Nederland en Canada. Met 29 fondsen heeft Homburg een enorm track record. Het totale fondsvermogen onder beheer van de groep bedraagt momenteel € 670 mio. Homburg is onder andere bekend van het voormalige beursgenoteerde vastgoedfonds Uni-invest N.V. in Nederland. De directie van Homburg Participaties B.V. beschikt over veel ervaring met vastgoed en beleggingsproducten. Homburg beschikt over een doorlopende vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen en staat onder toezicht van de AFM. Sinds kort is Homburg aangesloten bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).

Deze belegging wordt uitsluitend aangeboden in Nederland.

Het fonds, Homburg De President, is een beleggingsinstelling in de vorm van een fonds voor gemene rekening. Dit is geen rechtspersoon, er is alleen sprake van een overeenkomst tussen de beheerder, bewaarder en de deelnemers. De minimuminleg per deelnemer bedraagt € 10.000,-. Het beheer wordt gevoerd door Homburg Participaties B.V. op basis van een beheerovereenkomst. De bewaarder, die ook de bezittingen houdt, is Stichting Homburg De President.

De President investeert in een nieuw opgeleverd pand gelegen op het bedrijvenpark De President ten zuiden van Hoofddorp. Het betreft kantoorruimte met showroom van 2.316 m2 en bedrijfsruimte voor met name opslag en distributie van 7.721 m2. Er is een huurcontract met een looptijd van 12,5 jaar afgesloten via Homburg De President B.V. met Scotch & Soda B.V. een internationaal succesvol Nederlands modemerk. Uit de jaarverslagen blijkt dat sprake is van een solvabele en winstgevende huurder. De aanvangshuur bedraagt € 936.542,50 en is geïndexeerd. De aankoopprijs is € 12.130.000, - (BAR 7,72%) kosten koper, nagenoeg gelijk aan de taxatiewaarde.

Er worden 1.421 participaties van € 5.000, - (totaal € 7.105.000, -) uitgegeven zodat het totale fondsvermogen € 12.705.000, - zal bedragen. € 5.600.000, - wordt gefinancierd via een hypothecaire lening. Omdat bij aankoop geen overdrachtsbelasting verschuldigd is vallen de kosten mee. Ook de structureringsfee is met 2% (€ 242.600, -) beperkt gehouden. Het financieringrisico is zeer beperkt omdat sprake is van een lage financiering. De looptijd van de lening is 10 jaar met een rentevast periode van 5 jaar. De rente bedraagt naar verwachting 4,92%.
Uit de exploitatie wordt een direct rendement verwacht van gemiddeld effectief 8,08% per jaar over de looptijd. Het rendement wordt per kwartaal uitgekeerd. Daarnaast wordt een verkooprendement verwacht van 3,52%. Daarmee komt het gemiddeld totaalrendement uit op 11,6%. Het relatief gunstige rendement wordt verwacht door de normale jaarlijkse fondskosten, lage exploitatiekosten op het vastgoed en geen leegstandvoorziening.

Voor het deelnemen aan het fonds wordt 3% emissiekosten in rekening gebracht. Voor het structureren van het fonds worden normale kosten in rekening gebracht. Dit betreft zo’n 5% inclusief de aankoopkosten voor het vastgoed. De totale fondskosten bij aanvang bedragen € 575.000, -. Opvallend is dat geen extra marketingkosten worden doorberekend aan de deelnemers. De jaarlijkse kosten voor management van het fonds komen uit op 6% van de huur. Dat is voor een besloten fonds met slechts één object hoger dan normaal. In het algemeen kan gesteld worden dat de kostenstructuur gunstig is. Daarbij zijn de structureringskosten en exploitatiekosten gunstiger dan normaal en de jaarlijkse kosten voor het management en beheer van het fonds minder gunstig.

Homburg brengt hiermee weer een goed fonds op de markt met relatief weinig vastgoed- en financieringrisico. Het rendement is goed. De liquiditeit biedt echter weinig ruimte voor tegenvallers.

Download de uitgebreide fondsanalyse van Beurswaage Fondsanalisten hier.

Gerdo de Jager

Gerdo de Jager is oprichter en partner van De Jager De Looff & Partners en Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.