Commercieel vastgoed: ruimte voor verdere groei beleggingsvolume in 2026 beperkt

Volgend jaar lijkt de ruimte voor verdere groei van het beleggingsvolume bij commercieel vastgoed beperkt. Dit vanwege de combinatie van aanhoudende (geo)politieke onzekerheden, hogere rentes en hogere kwaliteitseisen die gebruikers en regelgeving opleggen op het vlak van duurzaamheid en locatie. Gedurende 2026 verwacht ING slechts een lichte stijging van de rentes. Die liggen wel een stuk hoger dan de aantrekkelijk lage renteniveaus die de vastgoedmarkt kende vóór 2021. Hogere bouw- en renovatiekosten blijven de nieuwbouwinvesteringen in de weg zitten. Ook maakt dit beleggers terughoudender met het aankopen van verouderd vastgoed waar binnen aanzienlijke tijd flinke investeringen nodig zijn, zo concludeert ING Research in haar vandaag verschenen Vooruitzicht Commercieel Vastgoed.

Rentes en bouwkosten flink hoger dan vóór 2021

ING Research behoudt haar eerdere verwachting van heel licht stijgende rentes: een milde stijging van de 5-jaars IRS swap rente van 10 basispunten gedurende 20261. Vergeleken met 2019 en 2021 liggen de renteniveaus nu een stuk hoger; zo ligt de 5-jaars IRS rente nu ongeveer 230 basispunten hoger, waardoor de financieringskosten voor commercieel vastgoed hoger uitvallen.

Ook de bouwkosten namen een aantal jaren geleden flink toe door hogere prijzen voor bouwmaterialen. Veel bouwmaterialen, zoals cement en bakstenen, hebben een erg energie-intensief productieproces, waardoor de kosten van deze materialen tijdens de energiecrisis flink gestegen zijn. Nu zijn het vooral loonstijgingen zijn die de bouwkosten verder verhogen.

Minder vraag naar commercieel vastgoed

De hogere financierings- en bouwkosten remmen de nieuwbouwinvesteringen en beleggingen in bestaand commercieel vastgoed af. De financiële haalbaarheid van nieuwbouw komt hierdoor vaker in de knel. En bij bestaand commercieel vastgoed zijn beleggers terughoudender met het aankopen van verouderd vastgoed die binnen aanzienlijke tijd flinke investeringen vragen om te voldoen aan de eisen van gebruikers en/of regelgeving.

Mirjam Bani, ING sectoreconoom commercieel vastgoed: “Om te voldoen aan de doelen van het Klimaatakkoord moeten eigenaren van commercieel vastgoed tot aan 2050 nog flink investeren in isolatie en duurzame energiesystemen – denk aan warmtepompen, zonnepanelen, batterij-opslag en laadpalen. Door de hogere kosten zijn deze investeringen nu financieel niet altijd haalbaar.”

Beleggingsvolume in 2026 flink onder eerdere piek

Het beleggingsvolume komt volgend jaar waarschijnlijk ver onder de laatste grote piek van 2019 uit. Ook het gemiddelde niveau tussen 2017 en 2021 lijkt buiten bereik. Naast hogere rentes en bouwkosten, in combinatie met de grotere focus op duurzaamheid, helpen de aanhoudende (geo)politieke onzekerheden ook niet mee. Daarnaast neemt de gebruikersvraag naar kantoren (door de verschuiving naar thuiswerken) en fysieke winkels (door de verschuiving naar e-commerce) structureel af. Dit treft met name panden op minder aantrekkelijke locaties.

Trends per segment

De segmenten huurwoningen, logistiek vastgoed, non-food winkels en kantoren hebben elk ook hun eigen trends. Deze bespreken we hieronder:

- Huurwoningen:de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% per 2026 zal tijdelijk zorgen voor meer transacties tussen beleggers onderling. Volgend jaar blijven particuliere beleggers oudere woningen opkopen die institutionele beleggers aan het einde van hun investeringsperiode van de hand doen, met als doel om deze uiteindelijk ter verkopen op de koopwoningmarkt als de zittende huurder vertrekt. De nieuwbouwinvesteringen blijven ver onder de doelstelling van 100.000 woningen per jaar.

- Kantoren:de thuiswerktrend heeft de vraag naar kantoorruimte structureel verlaagd. Een goed bereikbare locatie blijft voor veel gebruikers wel belangrijker dan het aantal kantoormeters. Vanwege de net zero doelstellingen die veel grote bedrijven hebben die kantoren huren, zijn gebouwen die in lijn zijn met het Klimaatakkoord relatief meer waard.
- Winkels (non-food):de winstmarges van fysieke winkels blijven onder druk staan en de verschuiving naar e-commerce zet door. Dit verlaagt de vraag naar winkelvastgoed verder. Met name particuliere beleggers blijven zich lokaal roeren op deze beleggingsmarkt. Zij richten zich vooral op drukbezochte winkellocaties waar ruimte is voor verdere huurgroei.
- Logistiek vastgoed:de grillige, protectionistische handelskoers van President Trump en hogere geopolitieke risico’s maken gebruikers van logistiek vastgoed terughoudender met het afsluiten van nieuwe, langlopende huurcontracten. Dit verhoogt de leegstandsniveaus, hoewel sommige locaties (die bijv. bereikbaar zijn via zowel land als water en/of de lucht en een grote netcapaciteit hebben) in trek blijven. De lange termijn verwachtingen voor de logistieke vastgoedmarkt blijven gunstig.

1 Het afbouwen van het opkoopprogramma van de ECB en hogere verwachte overheidsuitgaven van EU-landen hebben een opwaarts effect op de rentes. De verwachte verdere daling van inflatie richting de doelstelling van 2% werkt echter in tegengestelde richting en doet dit effect grotendeels teniet.