Pearl Capital: waarom vastgoedbeleggers kritischer worden, maar wel blijven investeren

De vastgoedmarkt komt weer op gang, maar anders dan voorheen. In 2025 werd voor zo’n €11 tot €13 miljard aan Nederlands vastgoed verhandeld, een stijging ten opzichte van het jaar ervoor. Tegelijk blijven de recordjaren van vóór corona uit en spreken marktpartijen van een broos herstel.

Volgens Max van Oostenrijk, CCO & Partner bij Pearl Capital, zie je dat direct terug in het gedrag van investeerders. “Er wordt nog steeds geïnvesteerd, maar veel selectiever,” zegt hij. “Deals moeten kloppen: goede locatie, duidelijke functie en een realistische prijs. Projecten die daar net onder zitten, vallen sneller af.”

Minder deals, meer concurrentie op kwaliteit

Waar het aantal transacties nog achterblijft, ziet Van Oostenrijk dat de concurrentie op goede objecten juist toeneemt. “Je ziet dat meerdere partijen op hetzelfde object afkomen, terwijl andere panden nauwelijks belangstelling krijgen,” zegt hij. “Het verschil tussen wat wél en niet verkocht wordt, is daardoor groter geworden.”

Volgens hem ontstaat daarmee een tweedeling in de markt. “Sterke objecten trekken kapitaal aan. Alles daar net onder valt stil of moet in prijs zakken.” Dat zie je ook terug in het verschil tussen vraag- en biedprijzen. “Er zit vaak nog zo’n 10 tot 15 procent tussen wat kopers willen betalen en wat verkopers vragen. Zolang dat gat er is, komen veel deals niet rond.”

Pearl Capital ziet beleggers anders rekenen

Bij Pearl Capital merkt Van Oostenrijk dat investeerders anders naar deals kijken dan een paar jaar geleden. “De focus ligt minder op ‘wat kan dit worden’ en meer op ‘wat is het nu waard en hoe zeker is dat’,” zegt hij. “Beleggers willen begrijpen waar hun rendement vandaan komt, niet alleen wat het potentieel is.”

Dat vertaalt zich volgens hem naar scherpere keuzes. “Projecten die afhankelijk zijn van verdere prijsstijging of ideale marktomstandigheden worden lastiger. De onderliggende kwaliteit moet het verhaal dragen.”

Buitenlands kapitaal blijft weg, private partijen stappen in

Een opvallende ontwikkeling in de markt is het uitblijven van buitenlands kapitaal, terwijl juist private investeerders en family offices actiever worden. “Dat zien wij bij Pearl Capital ook,” zegt Van Oostenrijk. “Private partijen zijn vaak flexibeler en kunnen sneller schakelen. Daardoor pakken zij nu een groter deel van de markt.” Volgens hem heeft dat ook invloed op het type deals dat wordt gedaan. “Je ziet meer focus op overzichtelijke transacties, met een duidelijke structuur en een kortere horizon.”

Kortere horizon, meer controle

Die kortere horizon is volgens Van Oostenrijk geen toevallige ontwikkeling. “Als de markt minder voorspelbaar is, wil je minder lang vastzitten,” zegt hij. “Beleggers zoeken naar manieren om controle te houden over hun investering.” Hij ziet hij dat terug in de groeiende interesse van investeerders in kortlopende vastgoedleningen bij Pearl Capital

“Beleggers ontvangen daarbij een vast rendement van rond de 6 procent per jaar, met een vooraf bepaalde looptijd en zekerheid in de vorm van eerste recht van hypotheek,” zegt hij. “Je weet dus waar je instapt, wanneer je eruit bent en waar je rendement vandaan komt. Dat maakt het beter beheersbaar.” Volgens hem past dat bij hoe investeerders nu denken. “Niet alles hoeft lang vast te staan. Flexibiliteit wordt een waarde op zich.”

Het nieuwe denkkader van beleggers

Tot slot heeft Van Oostenrijk een tip voor iedereen die op dit moment denkt aan investeren: “Je moet jezelf bij iedere investering drie dingen afvragen,” zegt hij:

-Klopt de prijs ten opzichte van de huidige markt, niet de verwachte markt?
-Hoe afhankelijk is dit project van externe factoren zoals rente of vraag?
-Hoeveel controle heb ik over de looptijd en het moment van uitstappen?
“Als je die vragen goed kunt beantwoorden, weet je waar je staat als belegger,” zegt hij. “Je begrijpt beter waar je rendement vandaan komt en waar de risico’s zitten.” Volgens Van Oostenrijk is dat precies wat deze fase van de markt vraagt. “Er is weer beweging en er zijn volop kansen,” zegt hij. “Maar ze liggen minder voor de hand. Beleggers die gestructureerd kijken en hun keuzes goed onderbouwen, kunnen juist nu het verschil maken.”