Steeds minder woningtransformaties door afgenomen financiële haalbaarheid

Het aantal nieuwe woningen uit transformaties, optoppingen en splitsingen neemt af, terwijl deze vormen juist een belangrijke aanvulling op nieuwbouw zijn om het woningtekort terug te dringen. In vier jaar tijd zakte het aantal van circa 17.500 naar 10.700 woningen op jaarbasis. Het kabinet kondigt maatregelen aan om de trend te keren, maar het wordt een grote uitdaging om het beleidsdoel van jaarlijks 15.000 nieuwe woningen via verbouwingen te behalen.

Steeds minder nieuwe woningen uit transformaties, optoppingen en splitsingen

Het aantal nieuwe woningen dat ontstaat uit onder meer transformaties, optoppingen en splitsingen neemt af. In 2021 werden er nog zo’n 17.500 nieuwe woningen via deze manieren gerealiseerd, blijkt uit cijfers van het CBS. Vorig jaar waren er dat 10.700.

Van de woningtoevoegingen via verbouw kwam in de afgelopen vijf jaar circa 60% uit transformaties van ander vastgoed, zoals kantoren en winkels. Woningsplitsing droeg netto ongeveer 15% bij. De resterende 25% bestond uit optoppingen en andere verbouwingen die tot extra woningen leiden.

Nieuwe woningen uit verbouwingen vormen met ongeveer 15% een belangrijk deel van het totale jaarlijkse aantal nieuwe woningen. Daarnaast bieden ze een aantal economische voordelen ten opzichte van nieuwbouw, omdat ze doorgaans sneller en duurzamer te bouwen zijn dan nieuwbouw.

Steeds minder aantrekkelijk om nieuwe woningen uit verbouwingen te realiseren

Dat er in de afgelopen vier jaar steeds minder woningen uit verbouwingen ontstaan, komt doordat het steeds minder aantrekkelijk is geworden om op deze manier nieuwe woningen te realiseren.

Nieuwe woningen via verbouwingen vinden vooral in de private huursector plaats door investeerders. Bijna 70% van de nieuwe woningen uit verbouwingen wordt in de private huursector gerealiseerd, blijkt uit eigen berekeningen op basis van CBS-cijfers. Voor kleinere particuliere of bedrijfsmatige investeerders is het verdienmodel bij verbouwingen sterk afhankelijk van voldoende toekomstige huurinkomsten of verkoopopbrengsten. Daar staat tegenover dat zij in een eerder stadium verbouwkosten, leegstand en vergunningsrisico’s moeten dragen.

Dit verdienmodel is onder druk komen te staan doordat opbrengsten deels gereguleerd werden en kosten stegen. Zo drukten de ingevoerde middenhuurregulering sinds midden 2024 (een deel van) de potentiële huuropbrengsten. Ook maakte de aankondiging ervan in 2022 de vooruitzichten over toekomstige huuropbrengsten onzeker.

Daarnaast zijn sinds 2021 de loonkosten en de bouwmateriaalkostenvoor verbouwingen flink gestegen. Zowel bouwmateriaalkosten als loonkosten stegen met ongeveer 25% van 2021 tot 2025.

Ook maakten verhogingen van de overdrachtsbelasting voor beleggers het minder aantrekkelijk om panden te verbouwen. De overdrachtsbelasting steeg van 6% naar 8% in 2021 en naar 10,4% in 2023. In 2025 werd deze weliswaar verlaagd naar 8%.

Daarnaast geldt voor transformaties dat het steeds moeilijker werd om nieuwe woningen te realiseren uit ander vastgoed omdat de meest geschikte objecten op de aantrekkelijkste locaties al waren getransformeerd, zo blijkt uit een analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Kabinet wil belemmeringen wegnemen en business case verbeteren

Om de dalende trend te keren, heeft het kabinet aangekondigd om transformaties, optoppingen en splitsingen te willen stimuleren. Alhoewel de meeste plannen nog niet concreet zijn, lijken ze vooral in te willen zetten op het wegnemen van belemmerende regels en het verbeteren van de financiële haalbaarheid.

Zo wil het kabinet inzetten op minder regels en soepelere procedures voor transformaties, optoppingen en splitsingen. Diverse onderzoeken laten zien dat gemeentelijke regels, waaronder parkeernormen, vergunningprocedures en lokaal restrictief beleid, transformaties, optoppingen en splitsingen regelmatig vertragen of zelfs blokkeren. Dat suggereert dat het wegnemen van deze regels effectief kan zijn om nieuwe woningen via deze manieren te stimuleren.

In een recent Kamerdebat heeft de minister aangegeven te willen onderzoeken of woningsplitsen vergunningsvrij kan worden gemaakt, waar dat passend is. Volgens een analyse van Radar heeft ongeveer de helft van alle gemeenten nog geen beleid op splitsen, waardoor aanvragen vaak trager verlopen en vaker worden afgewezen. Het vergunningsvrij maken van splitsen zou kunnen helpen deze belemmering weg te nemen.

Daarnaast kunnen maatregelen om het rendement aantrekkelijker te maken helpen, al zijn de meeste aankondigingen nog niet concreet uitgewerkt. De maatregel die er lijkt te komen is de target='_blank'>verlaging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 7% per 1 januari 2027. Een mogelijke ‘optimalisering’ van de middenhuurregulering lijkt mogelijk eerder komen, nog voor de wettelijke evaluatie die in 2027 zal plaatsvinden. Tegelijkertijd kan de overstap naar het belasten van werkelijk in plaats van fictief rendement per 2028 de belastingdruk én het financiële risico van transformaties en splitsingen verlagen, omdat investeerders dan pas belasting betalen wanneer er daadwerkelijk rendement wordt gerealiseerd, in plaats van al tijdens de uitvoeringsfase.

Maatregelen kunnen het potentieel verhogen

Deze maatregelen kunnen bijdragen aan een verdere opschaling van woningtoevoeging via verbouw. Volgens het EIB kunnen onder de huidige omstandigheden jaarlijks circa 14.250 tot 18.000 woningen worden gerealiseerd door transformaties, optoppen en splitsingen. Wanneer belemmeringen in regelgeving worden verminderd en de financiële haalbaarheid verbetert, kan dit oplopen tot 18.150 tot 22.500 woningen per jaar tot 2030. Daarvan zal het merendeel uit transformaties bestaan. In relatieve zin kan vooral het potentieel van splitsen en optoppen sterk toenemen wanneer belemmerende regels afnemen en de business case verbetert.

Grote uitdaging om 15.000 woningen via verbouw te realiseren

Hoewel overheidsmaatregelen kunnen bijdragen om het potentieel te verhogen, is het onzeker in hoeverre en op welke termijn ze daadwerkelijk zullen leiden tot meer nieuwe woningen uit verbouwingen.

Dat geldt temeer omdat het steeds lastiger wordt om nieuwe geschikte transformatieprojecten te vinden, aangezien de meest geschikte andere gebouwen in het afgelopen decennium al zijn getransformeerd tot woningen.

Ook het feit dat investeerders zich steeds meer lijken terug te trekken uit de private huursector, drukt het aantal verwachte nieuwe woningen uit verbouwingen.

Al met al verwachten we dat het een grote uitdaging zal worden voor het kabinet om het beleidsdoel van 15.000 woningtransformaties en splitsingen op korte termijn te behalen.