ING - Overcapaciteit dreigt bij verdere industrialisatie woningbouw

De arbeidsproductiviteit in de bouwsector blijft achter ten opzichte van andere sectoren. Toch benoemen minder bouwbedrijven dan bedrijven in veel andere sectoren arbeidstekorten als een belemmering. Daarbij neemt het aantal werkzame personen in de bouw toe terwijl het bijvoorbeeld in de industrie afneemt. Technisch geschoold personeel kiest blijkbaar toch vaker voor de bouw. De beperkte productiviteitsgroei draagt wel substantieel bij aan de stijgende bouwkosten, waardoor de financiële haalbaarheid van verduurzaming en woningbouw worden bemoeilijkt. Dit blijkt uit de nieuwste analyse van ING Research. In de komende jaren kan in de seriematige woningbouw de toenemende industrialisatie leiden tot overcapaciteit, waardoor de winstmarges van industriële bouwers onder druk kunnen komen te staan. De minst efficiënte, vaak kleinere industriële bedrijven, zullen het niet allemaal redden.

Productiviteit blijft achter

De arbeidsproductiviteit in de bouwsector groeit al decennialang minder hard dan in andere sectoren. Waar de industrie haar productiviteit sinds 1996 meer dan verdubbelde, bleef deze groei in de bouw steken op circa 30%. Dit heeft geleid tot stijgende bouwkosten en bemoeilijkt het realiseren van maatschappelijke doelen zoals verduurzaming en woningbouw.

Lage productiviteit als prijsdrijver

De beperkte productiviteitsgroei in de bouw maakt dat de hoeveelheid arbeid die nodig is om iets te produceren in de bouw minder snel daalt dan in andere sectoren. Doordat de lonen in de bouw wel toenemen stijgen de bouwkosten harder voor opdrachtgevers en consumenten. Industriële bedrijven kunnen de invloed van hogere lonen op de prijzen door hun hogere productiviteitsgroei beter zelf opvangen, terwijl bouwbedrijven deze noodgedwongen voor een groter deel moeten doorberekenen aan hun klanten.

Personeelstekorten kleiner dan in andere sectoren

Hoewel personeelstekorten in de bouw een groot probleem zijn, blijkt uit de cijfers dat de sector toch relatief beter in staat is om de hoge arbeidsvraag op te vangen dan veel andere sectoren. In 2025 kon gemiddeld 20% van de bouwbedrijven niet alle werkzaamheden uitvoeren door een gebrek aan personeel. Dat is aanzienlijk, maar veel lager dan het gemiddelde van het Nederlandse bedrijfsleven (35%). Ook lukt het bouwbedrijven om het personeelsbestand uit te breiden. Het aantal werkzame personen in de bouw steeg tussen 2015 en 2024 van 448.000 naar 594.000. Indirect profiteert de bouw ook van productiviteitswinsten in bijvoorbeeld de industrie. Daar daalde het aantal werkzame personen juist in dezelfde periode. Deze vaak technisch geschoolden gaan dan soms in de bouw werken.

Toch blijft ook het verhogen van de arbeidsproductiviteit in de bouw essentieel. Een extra productiviteitsgroei van 20% zou de vraag naar bouwpersoneel met ruim 100.000 personen kunnen laten afnemen, wat de sector minder kwetsbaar maakt voor toekomstige tekorten.

Industrialiseringsgolf biedt kansen, maar ook risico’s

De afgelopen jaren hebben veel bouwbedrijven geïnvesteerd in digitalisering en industriële bouwconcepten, zoals prefab en modulair bouwen. Veel relatief kleine bedrijven zijn erbij gekomen die jaarlijks circa 50 tot 100 woningen per jaar industrieel produceren. Vooral in de nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen heeft dit geleid tot een hogere arbeidsproductiviteit. Toch blijft de sector als geheel (inclusief infrasector en gespecialiseerde bouw) achter, mede door de grote variatie in projecten waardoor standaardisatie lastig is. Ook de grilligheid van de vraag, lokale regelgeving en het hoge aandeel renovatie en onderhoud, waar industrialisatie minder goed toepasbaar is maken industrialisatie lastig.

"Industrieel bouwen biedt kansen, maar ondernemers moeten alert zijn op overcapaciteit en financiële risico’s", aldus Jan van der Doelen, ING Sector Banker Building & Construction. "Flexibiliteit behouden, ketensamenwerking en streven naar een voorspelbare afzet bij opdrachtgevers is daarbij cruciaal."

Overcapaciteit dreigt door industrialiseringsgolf

De industrialiseringsgolf kent ook een keerzijde. De maximale industriële bouwcapaciteit loopt richting 2028 op tot ruim 80.000 woningen per jaar, terwijl het nog maar de vraag is of het aantal daadwerkelijk gebouwde woningen het huidige aantal van rond de 70.000 flink gaat overtreffen. Daarbij is lang niet iedere nieuwbouwwoning geschikt voor industriële bouw. Hierdoor dreigt overcapaciteit.

Toenemende prijsdruk

Overcapaciteit van geïndustrialiseerde bouw leidt tot scherpe prijsconcurrentie en druk op de marges. Dit kan de continuïteit van bedrijven in gevaar brengen. Het zullen vooral relatief kleinere industriële bouwers zijn die door te weinig schaalvoordelen duurder zijn en daardoor de kans lopen het niet te redden. Koplopers die inzetten op digitalisering en industrialisatie en kunnen opschalen profiteren wel tijdelijk van lagere kosten en hogere marges. Maar zodra meer bedrijven volgen, dalen de prijzen sectorbreed en verdwijnen de extra winsten. Ook huizenprijzen hoeven niet te dalen doordat de grondeigenaar en/of projectontwikkelaar de goedkopere bouwkosten “afroomt” door een hogere grondprijs te vragen.

Efficiënt bouwen en investeren in industrialisatie en digitalisatie blijft echter essentieel voor elk bouwbedrijf om concurrerend en toekomstbestendig te blijven. Het biedt kansen om de productiviteit te verhogen, personeelstekorten op te vangen en prijsstijgingen te beperken.