Woningaanbod en hypotheekrentes lopen op, maar prijsdalingen blijven voorlopig uit

Hoewel het aantal te koop staande woningen in Nederland groeit, verwacht ING Research voorlopig geen brede daling van de huizenprijzen. Daarvoor is de koopmarkt nog altijd te krap. Oplopende hypotheekrentes vergroten wel het risico op lokale prijsdalingen. Per saldo verwacht ING Research een zeer bescheiden stijging van de huizenprijzen tot eind volgend jaar.

Meer woningen te koop door heel Nederland

Het aantal bestaande woningen dat te koop staat loopt op. In vijf jaar tijd is het aanbod bij NVM-makelaars meer dan verdubbeld, van 18.000 naar 37.000 te koop staande woningen. Ondanks het recordaantal woningverkopen komen er momenteel meer woningen op de markt dan er worden verkocht.

Oorzaken verschillen per regio

Door heel Nederland loopt het woningaanbod op, al verschillen de oorzaken per regio. In en rondom stedelijke gebieden komt dit vooral door de verkoop van huurwoningen door beleggers. Vorig jaar werden naar schatting zo'n 40.000 huurwoningen verkocht. Dat is ongeveer 1 op 6 van het totaal aantal bestaande woningverkopen in Nederland. In de grote vier steden was dat zelfs 1 op 3.

In landelijke gebieden en aan de randen van Nederland komt het extra aanbod vooral van ouderen die steeds meer woningen te koop zetten. In het 2e kwartaal van dit jaar verkochten 65-plussers ruim 30% van alle verkochte woningen van eigenaar-bewoners, tegenover 26% in 2020. Zo is de vergrijzing ook steeds sterker voelbaar op de woningmarkt.

Ook vakantiewoningen worden steeds vaker te koop gezet, al is dit vooral lokaal merkbaar. Vorig jaar ging het om zo’n 2,700 vakantiewoningen, het hoogste aantal in 15 jaar tijd.

Twee keer eerder liep het woningaanbod deze eeuw op

Dat het aantal te koop staande woningen oploopt, is best bijzonder. Sinds het begin van deze eeuw gebeurde dat slechts twee keer eerder. Huizenprijzen daalden toen echter pas als ook de vraag naar woningen terugvalt.

Tussen 2000 en 2005 liep het woningaanbod eveneens op. Door een afkoelende economie werden bestaande woningen minder snel verkocht, maar bleef het aanbod oplopen doordat er relatief veel nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. In die jaren bleef de vraag voldoende sterk om de huizenprijzen verder te laten stijgen, mede doordat de leennormen ruimer werden.

De tweede periode was van 2008 tot 2013 en volgde na de financiële crisis. Door de recessie, oplopende werkloosheid en strengere leennormen nam de vraag naar koopwoningen sterk af. Het aantal transacties zakte weg met als gevolg dat er steeds meer woningen te koop kwamen te staan. De huizenprijzen daalden in die vijf jaar tijd met zo'n 20%.

Vooralsnog geen dalende huizenprijzen

Dalende huizenprijzen verwachten we vooralsnog niet, omdat de verruiming nog onvoldoende is om de krapte wezenlijk te verminderen. Pas wanneer de vraag flink uitvalt zullen er brede prijsdalingen kunnen optreden, maar dat is nu niet aan de orde.

Dat komt omdat er weliswaar meer woningen te koop staan, maar het aanbod historisch gezien nog steeds laag is. Kopers hebben nog steeds relatief weinig keus en de woningen die op de markt komen, worden nog steeds ontzettend snel verkocht. Gemiddeld duurt dat tegenwoordig zo’n 28 dagen.

Hogere hypotheekrentes remmen de vraag

Toch wordt de vraag wat geremd doordat de hypotheekrentes aan het stijgen zijn. De gemiddelde aangeboden hypotheekrente voor een annuïteitenhypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) en een rentevasteperiode van 10 jaar staat nu op 4,4%. Dat is flink hoger dan de 3,6% een jaar eerder. De hogere rentes verslechteren de betaalbaarheid en drukke de maximale leencapaciteit. Vergeleken met een jaar eerder zijn kopers nu ongeveer 6% hogere netto maandlasten kwijt bij hetzelfde hypotheekbedrag.

Daardoor wordt de woningmarkt wel kwetsbaarder voor verdere vraaguitval. Hoewel wij in ons basisscenario nog uitgaan van stijgende huizenprijzen, neemt het risico op lokale prijsdalingen toe.

Loongroei, vermogen en startersleningen oudersteunen de vraag

Toch zien we nog diverse factoren die de vraag blijven ondersteunen.

Zo stijgen de lonen het afgelopen kwartaal met zo’n 4,3% op jaarbasis nog relatief sterk, wat tegenwicht biedt aan de gestegen rentes. Daarnaast brengen starters vaker eigen geld in en maken ze in toenemende mate gebruik van startersleningen. Hierdoor beschikken woningzoekers over toenemende financiële ruimte om een woning te kopen.

Per saldo verwachten we in ons basisscenario dat de landelijke gemiddelde huizenprijzen tot eind volgend jaar blijven stijgen. Al zal de stijging naar verwachting zeer bescheiden zijn. Lokaal kunnen de huizenprijzen kortstondig dalen. Eind dit jaar zullen de huizenprijzen zo’n 2,5% hoger staan dan eind vorig jaar. Volgend jaar verwachten we een huizenprijsstijging van slechts 1% (december ’27 ten opzichte van december ’26).