Concurrerend investeren in de hypotheekmarkt

Met de toenemende beleggingen van Nederlandse pensioenfondsen in hypotheken kent de hypotheekmarkt nu drie belangrijke groepen hypotheekverstrekkers: banken, pensioenfondsen en verzekeraars. Fondsbeheerder DMFCO, moederbedrijf van MUNT Hypotheken, kwam onlangs naar buiten met een onderzoek over de verschuivingen in de hypotheekmarkt. Hieruit blijkt dat de noodzaak groot is voor investeerders om te onderzoeken welke hypotheekvorm bij hen past en hoe zij zich kunnen onderscheiden. Want nieuwe partijen melden zich alweer aan de poort.

De tijd dat banken het alleenrecht op de hypotheekmarkt hadden, ligt inmiddels ver achter ons. Een onomkeerbaar proces lijkt in gang gezet, waarbij misschien wel iedere kapitaalkrachtige investeerder toegang krijgt tot de hypotheekmarkt. Maar niet ieder type hypotheek past bij iedere investeerder. De match wordt bepaald aan de hand van de financieringsopzet van de investeerder en de solvabiliteitseisen voor het kredietrisico onder het standaardmodel van de bijbehorende toezichtkaders. Bij de huidige drie investeerdersgroepen is momenteel een duidelijke segmentering zichtbaar. De loan-to-value (LVP) en rentevasteperiode (RVP) zijn daarin leidend. Een uiteenzetting op basis van het onderzoek van DMFCO.

Banken

Banken financieren hypotheken vooral met kortlopend geld. Bijvoorbeeld met geld dat consumenten op hun betaal- of spaarrekening hebben staan. Het grootste gedeelte hiervan is vrij opneembaar. Zo blijkt uit cijfers van het CBS Corp. dat in november 2015, 85 procent (288 miljard euro) van de spaartegoeden bij banken zijn uitgezet zonder vaste termijn. Ook wordt het geld gefinancierd via de kapitaalmarkt of door het uitgeven van covered bonds of residential mortgage backed securities. Daarbij kiezen banken vaak voor een korte looptijd, waarbij de rente lager is dan die voor een lange looptijd.

Voor het bepalen van de benodigde solvabiliteit worden alle assets conform Basel III uitgedrukt in risico gewogen activa (RWA). Onder het huidige standaardmodel is de RWA voor een hypotheek met een LTV tot 80 procent gelijk aan 35 procent en 75 procent voor hogere LTVs. Het aan te houden eigen vermogen wordt dan bepaald door de RWA te vermenigvuldigen met de zogenoemde BIS-ratio. Voor een Nederlandse grootbank is de BIS-ratio gemiddeld 11 tot 16 procent.

Vanuit de financieringsopzet van banken is een relatief korte RVP gewenst en vanuit de solvabiliteitseisen zijn dit de lagere LTV-klassen. De meeste banken werken echter met een eigen model voor het bepalen van de solvabiliteit, waardoor minder kapitaal aangehouden hoeft te worden dan onder het standaardmodel. Althans, vooralsnog.

Verzekeraars

Onder verzekeraars houden met name levensverzekeraars zich bezig met hypotheekverstrekking. Deze ontvangen maandelijks premies van hun klanten. Deze premies worden gebruikt om in de toekomst een uitkering te doen zodra een bepaald ‘event’ zich voordoet. Het geld van verzekeraars heeft daardoor een langlopend karakter. Hypotheken vallen onder de module ‘Basis Solvency Capital Requirement - default risk - type 2 exposures’.

De formules om de Basis Solvency Capital Requirement en default risk te berekenen bevatten verschillende correlatiefactoren. Dit zorgt ervoor, dat als de risico’s gespreid worden over verschillende modules, het aan te houden kapitaal lager is dan wanneer alles in één module zit. Dit wordt ook wel diversificatie genoemd. Gedurende enkele jaren golden er aparte regels voor leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), maar deze zijn niet opgenomen in Solvency II. Hierdoor is alleen de LTV nog belangrijk.

Voor hypotheken met een LTV tot 75 procent is het type 2 exposure gelijk aan nul. Ongeacht de diversiteit van de portefeuille, hoeven verzekeraars dus geen kapitaal aan te houden voor hypotheken met een LTV tot 75 procent. Boven deze LTV neemt de type 2 exposure lineair toe tot 4,1 procent voor een LTV van 102 procent.

De langetermijnverplichtingen van de ontvangen premies maken dat hypotheken met een langere RVP goed passen. Waar banken doorgaans hun eigen interne model hebben ontwikkeld, leunen verzekeraars voor het merendeel op het standaardmodel dat Solvency II voorschrijft. Daardoor zijn hypotheken met een lagere LTV meer gewenst.

Pensioenfondsen

Investeerders die met nog langer geld beleggen, zijn pensioenfondsen. Voor deze groep wordt het kredietrisico van hypotheken bepaald op basis van ratingklassen conform het nieuw Financieel Toetsingskader (nFTK). Dat kan op portefeuilleniveau. Naast de LTV is de lening ten opzichte van het inkomen (LTI) dan een zwaarwegende factor.

De samenstelling van de totale portefeuille bepaalt het aan te houden kapitaal. Hoe lager de ratingklasse, des te meer kapitaal er aangehouden dient te worden. Bij leningen met een LTV lager dan 60 procent is eigen vermogen van 4,8 procent vereist en voor leningen groter dan 90 procent is dat 6,0 procent. Hierbij is overigens geen rekening gehouden met de diversificatiefactor die daarna nog van toepassing is.

Wat betekent dit voor (potentiële) investeerders?

De meeste banken werken met een eigen model, waardoor minder kapitaal aangehouden hoeft te worden dan onder het standaardmodel. De BIS onderzoekt echter of het gereviseerd standaardmodel ingezet kan worden als kapitaalvloer voor het interne model, waardoor NHG-hypotheken mogelijk minder aantrekkelijk worden. Daarmee verliezen banken deels hun onderscheidende waarde.

Voor pensioenfondsen geldt, net als voor verzekeraars, dat een langere RVP gewenst is vanwege het langlopend geld. De solvabiliteitseisen nemen toe naarmate de LTV hoger wordt. Maar het relatieve verschil tussen de solvabiliteitseisen voor een LTV kleiner dan 60 procent en die groter dan 90 procent is niet zo groot als die voor verzekeraars en banken. Door de hogere rente-opslagen voor hypotheken met een hoge LTV zijn deze aantrekkelijk voor pensioenfondsen. Per 2018 is de wettelijke maximale LTV verlaagd naar 100 procent, waardoor de onderscheidende waarde dan iets minder groot wordt ten opzichte van banken en verzekeraars.

Kortom, voor investeerders is het belangrijk om in ogenschouw te nemen welke hypotheek het beste bij hen past. Die noodzaak is er nu al, maar wordt nog groter als nog meer partijen zich mengen op de hypotheekmarkt. Nieuwe groepen investeerders zijn immers niet uitgesloten.

Analist.nl Nieuwsdienst: +31 084-0032-842
nieuws@analist.nl

Copyright analist.be B.V.
All rights reserved. Any redistribution, duplication or archiving prohibited. analist.be doesn't warrant the accuracy of any News Content provided and shall not be liable for any errors, inaccuracies or for any actions taken in reliance thereon.