SYZ Capital :groei van het Chinese toerisme in Europa biedt interessante investeringsmogelijkheden in de hotellerie

De aanscherping van de controles op Airbnb en de belangstelling van Chinese toeristen voor andere bestemmingen dan Parijs en Londen openen mogelijkheden voor familiekantoren en institutionele beleggers die op zoek zijn naar rendement.

Hoewel de Britse en Franse hoofdsteden van oudsher de eerste aanloophavens zijn voor private equityvoertuigen die toegang hebben tot Europees hotelvastgoed, maken enkele ingenieuze strategieën gebruik van de exploderende bezettingsgraad in andere bloeiende culturele centra.

Deze trend wordt ook aangemoedigd door de recente aanscherping van de regelgeving inzake concurrerende kortetermijnverhuur zoals Airbnb, aangezien de autoriteiten ingrijpen om het recht van de burgers om in stedelijke en historische gebieden te wonen te garanderen. Tegelijkertijd wenden steeds meer Chinese toeristen, waarvan velen reeds Parijs en Londen hebben bezocht, zich nu tot andere bestemmingen om hun dorst naar het Europese erfgoed te lessen.

Zo hebben verschillende Europese hoofdsteden met een rijke geschiedenis, zoals Amsterdam, Boedapest en Wenen, nu dezelfde bezettingsgraad en groeicijfers voor het toerisme als Parijs en Londen. Als gevolg van de historische onderinvestering in het hotelwezen is er echter een onevenwichtigheid in het aanbod ontstaan, waardoor een relatieve korting aantrekkelijk is voor investeerders.

Dit segment wordt gedreven door een dynamische toeristische markt die, samen met de toestroom van Chinese bezoekers, is gestimuleerd door een steeds diverser wordende toeristische populatie. Regelgeving en demografische tegenwind versterken de zaak van de investeringen nog meer. Dit alles heeft geresulteerd in optimistische zakelijke prognoses in de hotelsector.

Veel gemeenten die een sterke groei van het toerisme hebben gekend, hebben ook stappen ondernomen om het aanbod van kortetermijnvergunningen voor verhuur aan Airbnb te beperken, en de stadsbesturen beginnen voorrang te geven aan huisvesting voor jongere bewoners. In Amsterdam zijn onlangs maatregelen aangekondigd om kortetermijnverhuur door Airbnb in drukke gebieden te verbieden en om te voorkomen dat cruiseschepen in het centrum van de stad aanmeren. Evenzo wordt in een in juli door het Portugese parlement goedgekeurd wetsontwerp een rechtsgrondslag vastgesteld op grond waarvan huisvesting als een grondrecht moet worden beschouwd, waardoor het potentieel voor de ontwikkeling van kortetermijnverhuur wordt beperkt.

Volgens gegevens van hotelspecialist Echo Partners blijven de Europese uitgaven in de hotelsector achter bij de groei van het toerisme uit het buitenland. De groei van de bezettingsgraad (5%) is hoger dan de groei van de voorraden (2%), wat leidt tot een compressie van het aanbod. In Amsterdam bijvoorbeeld is het aantal overnachtingen sneller gegroeid dan het aanbod van kamers, waardoor de bezettingsgraad tussen 2003 en 2016 is gestegen van 74% naar 77%.

Aantrekkelijke opbrengsten

Volgens Echo Partners wordt verwacht dat deze trend zich zal voortzetten en dat de prijzen zullen blijven stijgen, terwijl de bezettingsgraad tegen 2023 tot 80% zou kunnen oplopen. Ook in Berlijn is de vraag in de periode 2003-2017 met een samengesteld jaarlijks groeipercentage (CAGR) van 7,4% gestegen, terwijl het aanbod in dezelfde periode een CAGR van 5,4% heeft laten zien. Wenen heeft vergelijkbare kenmerken, met bezettingsgraden tot 75 %.

Hoewel de hotelaccommodatie geen gelijke tred heeft gehouden met de groei van het toerisme, hebben de heroplevende steden één ding gemeen: ze worden goed bediend door de aangesloten luchthavens en de moderne stedelijke vervoersnetwerken. Deze infrastructuurdynamiek bevordert een hogere bezettingsgraad en een hogere kamerprijs, waardoor de huurrendementen stijgen. Om te profiteren van deze trends is het mogelijk om zich te richten op kwaliteitshotels met drie of vier sterren in deze groeiende toeristische hoofdsteden, die worden beheerd door gerenommeerde exploitanten. Met een bezettingsgraad van meer dan 90% kunnen deze hoogwaardige merkhotels een aanzienlijke toegevoegde waarde bieden.

De ondoorzichtigheid van de doelmarkt en het gebrek aan dekking dragen in hoge mate bij aan het gefragmenteerde karakter ervan. Wij halen een concurrentievoordeel uit een unieke database en een netwerk van belangrijke besluitvormers die toegang bieden tot een solide portefeuille van niet-marktconforme activa. Het gemiddelde bruto-aankooprendement van de hotels waar we ons op richten is meer dan 5%, waardoor beleggers een vergrendeld rendement op het eigen vermogen hebben in de range van 8-10%, terwijl er nog veel ruimte is voor verdere waardevermeerdering.