Post-pandemische steden

Door Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate & co-CEO

Het coronavirus zal de vorm van onze steden veranderen, maar de verstedelijking is niet tegen te houden.

Pandemieën en ziekten uit het verleden hebben een belangrijke invloed gehad op de steden van vandaag. De minimalistische witte muren en ramen van vloer tot plafond die geliefd zijn in moderne gebouwen, waren oorspronkelijk geïnspireerd op de tuberculosesanatoria van het begin van de 20e eeuw. De iconische boulevards van Parijs en het uitgestrekte Central Park in New York werden ontworpen om de verspreiding van cholera en andere ziekten in de 19e eeuw te helpen beheersen.

Toch blijft het concept van de stad zelf bestaan en gedijen. Vandaag zijn steden goed voor ongeveer 80 procent van het bruto binnenlands product (bbp) van de wereld en dat aandeel zal waarschijnlijk blijven toenemen. Maar de uitbraak van Covid-19 zal de manier waarop we steden bouwen, en ook de manier waarop we er werken en leven, veranderen. Vanuit de gedachte dat we een recessie nooit verloren mogen laten gaan, moeten we deze kans aangrijpen om de problemen die de stedelijke omgeving al zo lang teisteren op te lossen.

Nu de rentetarieven en obligatierendementen overal ter wereld zeer laag of negatief zijn, zal vastgoed een sterke instroom blijven aantrekken van beleggers die op zoek zijn naar een positief reëel rendement. Maar daarvoor is het belangrijk dat we inspelen op de veranderingen die door onze steden zullen razen.

Neem nu retailing. Na de pandemie zullen er minder traditionele winkels zijn. De conventionele retailers hadden het al moeilijk, met ongeveer één op de tien winkels die leeg staan. Nu, als gevolg van de lockdown, daalde het winkelbezoek in het Verenigd Koninkrijk in april op jaarbasis met 85 procent, terwijl de online verkoop met 58 procent steeg tot een recordhoogte van 70 procent van alle verkopen van non-foodartikelen.

Hoewel dat voor een deel tijdelijk is, werd de brede trend sterk versneld door de pandemie. De retailers die de digitale shake-out zullen overleven, zijn gevestigd op populaire locaties en bieden ervaringen en vrijetijdsactiviteiten. Naarmate er meer ruimte wordt gebruikt voor opslag en logistiek voor online verkoop, zal de huurwaarde onder druk komen te staan (zie grafiek).

Veranderende winkels

Theoretische impact van de stijgende e-commerce op de maandelijkse huurprijzen in de retailsector

Corona impact retail

Bron: BofA Global Research estimates, CBRE, Savills, Knight Frank, Colliers.

Stadskantoren dreigen een ander slachtoffer te worden van Covid-19. Nu miljoenen mensen over de hele wereld van thuis hebben gewerkt, bestaat de vrees dat het kantoorleven tot de geschiedenis gaat behoren. De situatie is echter complexer. Ongetwijfeld zal werken flexibeler worden, maar wij geloven dat kantoren een toekomst hebben, ook al gaan we er niet allemaal elke werkdag naartoe. Mensen zijn sociale dieren: we hebben gedeelde ruimte nodig om te co-creëren, te innoveren en samen te werken. Dat geldt vooral vandaag, nu veel handmatige en routineklussen zijn geautomatiseerd, waardoor wat we doen in kantoren veranderd is – zo'n 80 procent van het werk wordt tegenwoordig gedefinieerd als ‘collaboratief’.

Natuurlijk zullen sommige bedrijven over de kop gaan en zullen andere – met name kleine – besluiten dat ze het zonder een kantoor kunnen stellen. Oudere gebouwen op locaties buiten de stad zullen waarschijnlijk moeite hebben om huurders aan te trekken, en veel van die gebouwen zullen wellicht worden omgebouwd tot appartementen. Maar daarentegen zijn er bedrijven die overwegen om hun kantoorruimte uit te breiden om social distancing in acht te kunnen nemen. De gemiddelde ruimte per werknemer is in de afgelopen twintig jaar gehalveerd en we zien nu dat de trend omkeert doordat ruime, moderne kantoren een middel zijn geworden om talent te werven.

(Volgens schattingen van Knight Frank zouden kantoren met social distancing 135 vierkante meter per bureau nodig hebben, vergeleken met de huidige gemiddelden van 126 vierkante meter in de City of London en 104 vierkante meter in het zakendistrict van de Docklands). Er zullen ook andere veranderingen zijn: deuren die opengaan zonder aanraking, met een app bediende kantines, betere liftsystemen, verbeterde luchtcirculatie en innovatieve vormen van hot desking zonder dat dit ten koste gaat van de hygiëne.

Vastgoedsectoren die afhankelijk zijn van reizen zullen er lang over doen om zich te herstellen. Hotels zullen waarschijnlijk technologie inschakelen om zowel de kosten als de contacten te verminderen. Zakelijke locaties kunnen meer te lijden hebben dan vrijetijdslocaties, en er zou meer aandacht kunnen zijn voor de voorkeuren van binnenlandse toeristen. Studentenaccommodatie – tot voor kort gezien als een zekere manier om een stabiel inkomen te verwerven – kan het jarenlang moeilijk hebben als internationale studenten wegblijven en universiteiten online lessen organiseren.

Ook de residentiële sector zal niet gespaard blijven van onrust. Naarmate mensen gewend raken aan thuiswerken, zullen ze een professionelere werkplek nodig hebben. Dat betekent een andere woninginrichting, met meer ruimte en licht. In de toekomst kan het aantal werkplekken net zo belangrijk worden als het aantal slaapkamers. Co-living zal waarschijnlijk populair blijven, al is het maar om financiële redenen, maar met een grotere focus op ruimte en technologie.

Nog meer mensen zullen in de buitenwijken willen wonen. Gezinnen met jonge kinderen, bijvoorbeeld, zullen misschien nog meer geïnteresseerd zijn in een verhuizing naar de stadsrand en forensensteden, vooral als flexibeler werken ingang vindt en ze niet meer elke dag moeten pendelen. Tegelijkertijd zal de verschuiving naar groener woon-werkverkeer – zoals wandelen en fietsen – het belang van het openbaar vervoer verminderen. Met name elektrische fietsen kunnen een groot aantal nabijgelegen centrale locaties beter bereikbaar en aantrekkelijker maken.

De luchtkwaliteit – zowel binnen als buiten – zal een hogere prioriteit krijgen, zowel voor bewoners als voor regelgevers. Dat is een groot probleem, aangezien stedelijke gebieden verantwoordelijk zijn voor 70 procent van de uitstoot van broeikasgassen in de wereld. In grote steden, zoals Londen, zullen mensen de luchtkwaliteit in hun straat controleren wanneer ze een huis willen kopen of zelfs een mogelijke kantoorlocatie willen kiezen.

Datacenters, een van de mogelijke winnaars in de post-Covid-wereld, zijn de nieuwe favorieten geworden van beleggers, evenals medische centra, sportfaciliteiten en andere wellness, omdat wordt verwacht dat de maatschappij na deze pandemie meer gezondheidsbewust zal worden. Ook kleine, last-mile logistieke voorzieningen zouden moeten gedijen, want er wordt steeds vaker online gewinkeld.

Welke sector je ook bekijkt, er zal verandering komen. Aangezien 70 procent van alle gebouwen in Europa meer dan 20 jaar oud zijn, zal deze verandering veel werk vergen. Beleggers zullen zich bijzonder soepel moeten aanpassen aan de veranderende behoeften en verwachtingen van de gebruikers van gebouwen en de kans moeten aangrijpen om de steden van morgen vorm te geven.