Analyse Spreydion Vastgoed I
Goed rendement met minder risico. Dat is wat Spreydion beoogt te behalen: een 7% uitkeringsrendement waarbij het rendement afkomstig is uit verschillende vastgoedfondsen. Een goed streven want vaak zal bij de belegger het gevoel bestaan dat een investering in één enkele CV of ander fonds, waarin soms maar enkele stukken vastgoed zitten, het risico met zich meebrengt dat het totale rendement kan wegvallen.
Door te beleggen in een fonds wat juist in andere fondsen belegt (fund-to-fund) wordt een dergelijk risico veel beter gespreid. Uit de beleggingen en de strategie van Spreydion blijkt dat ze inmiddels in meerdere fondsen hebben belegd.
Omdat Spreydion zelf ook haar kosten moet dekken wordt een vergoeding van 1% van het vermogen in rekening gebracht. Aangezien de overige kosten van het fonds niet aan de belegger worden doorberekend is de totale kostenstructuur laag. Let wel, deze kosten komen bovenop de kosten die de vastgoedfondsen waarin wordt belegd al in rekening brengen. In beperkte mate is er bij een fund-to-fund investering altijd sprake van dubbele kosten. Dat kan gezien worden als de prijs voor een controle op de fondsen en extra risicospreiding.
Een vast rendement van 7% is prima op een obligatie maar is dus wel afhankelijk van het feit dat de onderliggende vastgoedfondsen ten minste hun rendementsdoelstelling halen. Voor zover dat niet helemaal zeker is bedingt Spreydion een aanvullende marketingvergoeding van de beheerder van die fondsen. Dat geeft de belegger via Spreydion extra zekerheid. Risico blijft dat de onderliggende vastgoedfondsen niet hun rendement halen. Daarom is het goed dat in meerdere fondsen wordt belegd en zou in de toekomst de spreiding nog verbeterd kunnen worden.
De criteria die Spreydion hanteert voordat in een vastgoedfonds wordt belegd zijn inmiddels in de praktijk aangescherpt ten opzichte van wat in het prospectus staat geschreven. Zo eist Spreydion ten minste een eigen vermogen van 30% (momenteel 38%), een gemiddelde huurtermijn-eis van 4 jaar (thans 7,5 jaar ) en mogen de bijkomende fondskosten niet meer dan 10% bedragen ( terwijl deze momenteel 8,7% zijn). Spreydion lijkt het dus beter te doen dan ze op grond van het beleid zouden dienen aan te houden.
De juridische structuur is ook inmiddels dusdanig gewijzigd dat de directe zeggenschap van S2 Beheer beperkt is, zodat er minder risico is van een conflicterend belang met deze fondsaanbieder.
Het fonds maakt gebruik van een vrijstelling in de toezichtregeling, zodat een AFM vergunning niet nodig is. Wel zou aan te bevelen zijn dat de vastgoedfondsen waarin dan wordt belegd minimaal onder toezicht staan van de AFM . Dat is nu nog niet het geval.
Kortom: voor de belegger die genoegen neemt met een redelijk rendement en liever wat meer zekerheid wenst is Spreydion een goed alternatief. Download hier de volledige fondsanalyse van Beurswaage Fondsanalisten.
Gerdo de Jager
Gerdo de Jager is oprichter en partner van De Jager De Looff & Partners en Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
Door te beleggen in een fonds wat juist in andere fondsen belegt (fund-to-fund) wordt een dergelijk risico veel beter gespreid. Uit de beleggingen en de strategie van Spreydion blijkt dat ze inmiddels in meerdere fondsen hebben belegd.
Omdat Spreydion zelf ook haar kosten moet dekken wordt een vergoeding van 1% van het vermogen in rekening gebracht. Aangezien de overige kosten van het fonds niet aan de belegger worden doorberekend is de totale kostenstructuur laag. Let wel, deze kosten komen bovenop de kosten die de vastgoedfondsen waarin wordt belegd al in rekening brengen. In beperkte mate is er bij een fund-to-fund investering altijd sprake van dubbele kosten. Dat kan gezien worden als de prijs voor een controle op de fondsen en extra risicospreiding.
Een vast rendement van 7% is prima op een obligatie maar is dus wel afhankelijk van het feit dat de onderliggende vastgoedfondsen ten minste hun rendementsdoelstelling halen. Voor zover dat niet helemaal zeker is bedingt Spreydion een aanvullende marketingvergoeding van de beheerder van die fondsen. Dat geeft de belegger via Spreydion extra zekerheid. Risico blijft dat de onderliggende vastgoedfondsen niet hun rendement halen. Daarom is het goed dat in meerdere fondsen wordt belegd en zou in de toekomst de spreiding nog verbeterd kunnen worden.
De criteria die Spreydion hanteert voordat in een vastgoedfonds wordt belegd zijn inmiddels in de praktijk aangescherpt ten opzichte van wat in het prospectus staat geschreven. Zo eist Spreydion ten minste een eigen vermogen van 30% (momenteel 38%), een gemiddelde huurtermijn-eis van 4 jaar (thans 7,5 jaar ) en mogen de bijkomende fondskosten niet meer dan 10% bedragen ( terwijl deze momenteel 8,7% zijn). Spreydion lijkt het dus beter te doen dan ze op grond van het beleid zouden dienen aan te houden.
De juridische structuur is ook inmiddels dusdanig gewijzigd dat de directe zeggenschap van S2 Beheer beperkt is, zodat er minder risico is van een conflicterend belang met deze fondsaanbieder.
Het fonds maakt gebruik van een vrijstelling in de toezichtregeling, zodat een AFM vergunning niet nodig is. Wel zou aan te bevelen zijn dat de vastgoedfondsen waarin dan wordt belegd minimaal onder toezicht staan van de AFM . Dat is nu nog niet het geval.
Kortom: voor de belegger die genoegen neemt met een redelijk rendement en liever wat meer zekerheid wenst is Spreydion een goed alternatief. Download hier de volledige fondsanalyse van Beurswaage Fondsanalisten.
Gerdo de Jager
Gerdo de Jager is oprichter en partner van De Jager De Looff & Partners en Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
