De positieve gevolgen van een koersdaling bij closed-end vastgoedfondsen
Het klinkt wat tegenstrijdig: hoe kan een koersdaling nu een goede ontwikkeling zijn? Door de waardedaling van de beleggingen zou je toch verwachten dat dit alleen maar slecht kan zijn voor de beleggers? Feit is dat we geconfronteerd worden met een aantal closed-end vastgoedfondsen die te maken hebben met koersdalingen. Zonder al te diep in te gaan op de oorzaken, is de belangrijkste oorzaak de waardedaling van het vastgoed waarin is geïnvesteerd.
Dat is weer een gevolg van de economische crisis. Bij veel closed-end vastgoedfondsen zijn de koersen wel met 20% of meer gedaald. Overigens kunnen we dit percentage direct nuanceren door te zeggen dat de meeste beursgenoteerde fondsen in 2008/2009 nog sterker zijn gedaald. Ondanks het herstel van de beurs in 2009 is dus het verlies op vastgoed nog beperkt. Wat een koersdaling doet met het fonds zelf en de positie van de beleggers zullen we wat meer in detail bezien.
Dat doen we aan de hand van een analyse van SynVest RealEstate Fund N.V. over de cijfers tot en met derde kwartaal 2009. SynVest is een fonds dat sinds 2005 actief is en een belegd vermogen heeft van € 55.000.000, - . Met een gezonde financieringsverhouding is daarvan ongeveer € 32.000.000, - langlopend gefinancierd.
Het rendement ontwikkeld zich al jaren stabiel en ligt op ongeveer 7,4%. Er wordt iets meer uitgekeerd ten laste van de agioreserve. De handelskoers van de certificaten van het fonds bedroeg in het begin € 5.000, - per certificaat en nu € 4.050, - per certificaat. Dat betekent een koersdaling van circa 20%. De intrinsieke waarde van de certificaten ligt zelfs nog wat lager (rond de € 3.750, -). De belangrijkste redenen van deze koersdaling zijn:
de taxatiewaarde van het vastgoed is lager dan de oorspronkelijke kostprijs
in een opbouwfase van een fonds worden relatief veel kosten gemaakt voor de vastgoedaankopen welke deels worden geactiveerd
het fonds keert meer rendement uit dan het feitelijk maakt
Ondanks het feit dat de waarde voor de beleggers van hun certificaten nu minder is, hoeft dit koersverlies niet nadelig te zijn. Eerst merken we op dat het voor het fonds zelf zeker gunstig is: beleggers zullen minder snel uit het fonds stappen want dan nemen ze een verlies en voor nieuwe beleggers is de drempel om mee te doen veel lager.
Bovendien krijgen zij direct een in procenten gerekend, veel gunstiger rendement. Daardoor wordt het weer aantrekkelijker om deel te nemen in SynVest. Voor de beheerder is een koersdaling negatief want hij krijgt minder management vergoeding. Deze wordt immers berekend over de omvang van het vermogen. Vervolgens menen we dat als het fonds de koers niet zou verlagen er totaal geen nieuwe funding meer zou worden ontvangen. Dat zou voor de zittende beleggers ook slecht zijn want dan neemt het risico binnen de beleggingsportefeuille toe. Er zal immers sprake zijn van een lagere spreiding door minder vastgoed en minder eigen vermogen groei.
Voor de beleggers geldt dat ze relatief steeds een goed rendement hebben ontvangen dat voor een klein deel terugbetaling van hun eigen geld was. Belangrijker is te zien dat het onderliggende exploitatierendement op het vastgoed zich goed ontwikkeld. Zolang dat het geval is kan de koers zich weer herstellen zodra de markt weer beter wordt. Eigenlijk is de koersdaling een momentopname van de waarde van het vastgoed.
Als de belegger rustig blijft zitten en het fonds verder een goede ontwikkeling kent door een lage kostenstructuur en een normaal exploitatierendement kan de koers zich weer herstellen. Bijkomend voordeel is dat er minder belasting in Box 3 betaald hoeft te worden. Er is dus geen reden voor paniek door een koersdaling. Het voordeel zit veel meer in het feit dat door de koersdaling het fonds in staat zal zijn de omvang van het eigen vermogen weer toe te laten nemen, de risicospreiding weer te laten verbeteren en vooral in staat zal zijn om weer nieuwe aankopen te doen.
Vooral dat laatste is van groot belang: nu de aankoopprijzen voor vastgoed gunstiger zijn dat twee jaar geleden. Door de aankoop wordt het bestaande vastgoed gemengd met nieuw goedkoper vastgoed. Daardoor kan de waarde ook weer sneller herstellen en zal het exploitatierendement ook gunstiger worden.
Een koersdaling is nodig om het fonds zich verder te laten ontwikkelen. Stil zitten en niets doen in een crisissituatie is voor een fondsbeheerder geen optie. Voor een belegger juist wel: door herstel van de economie en een actief fondsbeheer kunnen de prognoses weer gehaald worden en zal de koers herstellen.
Download hier de uitgebreide fondsanalyse SynVest RealEstate Fund N.V.
Gerdo de Jager
Gerdo de Jager is oprichter en directeur van Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
Dat is weer een gevolg van de economische crisis. Bij veel closed-end vastgoedfondsen zijn de koersen wel met 20% of meer gedaald. Overigens kunnen we dit percentage direct nuanceren door te zeggen dat de meeste beursgenoteerde fondsen in 2008/2009 nog sterker zijn gedaald. Ondanks het herstel van de beurs in 2009 is dus het verlies op vastgoed nog beperkt. Wat een koersdaling doet met het fonds zelf en de positie van de beleggers zullen we wat meer in detail bezien.
Dat doen we aan de hand van een analyse van SynVest RealEstate Fund N.V. over de cijfers tot en met derde kwartaal 2009. SynVest is een fonds dat sinds 2005 actief is en een belegd vermogen heeft van € 55.000.000, - . Met een gezonde financieringsverhouding is daarvan ongeveer € 32.000.000, - langlopend gefinancierd.
Het rendement ontwikkeld zich al jaren stabiel en ligt op ongeveer 7,4%. Er wordt iets meer uitgekeerd ten laste van de agioreserve. De handelskoers van de certificaten van het fonds bedroeg in het begin € 5.000, - per certificaat en nu € 4.050, - per certificaat. Dat betekent een koersdaling van circa 20%. De intrinsieke waarde van de certificaten ligt zelfs nog wat lager (rond de € 3.750, -). De belangrijkste redenen van deze koersdaling zijn:
Ondanks het feit dat de waarde voor de beleggers van hun certificaten nu minder is, hoeft dit koersverlies niet nadelig te zijn. Eerst merken we op dat het voor het fonds zelf zeker gunstig is: beleggers zullen minder snel uit het fonds stappen want dan nemen ze een verlies en voor nieuwe beleggers is de drempel om mee te doen veel lager.
Bovendien krijgen zij direct een in procenten gerekend, veel gunstiger rendement. Daardoor wordt het weer aantrekkelijker om deel te nemen in SynVest. Voor de beheerder is een koersdaling negatief want hij krijgt minder management vergoeding. Deze wordt immers berekend over de omvang van het vermogen. Vervolgens menen we dat als het fonds de koers niet zou verlagen er totaal geen nieuwe funding meer zou worden ontvangen. Dat zou voor de zittende beleggers ook slecht zijn want dan neemt het risico binnen de beleggingsportefeuille toe. Er zal immers sprake zijn van een lagere spreiding door minder vastgoed en minder eigen vermogen groei.
Voor de beleggers geldt dat ze relatief steeds een goed rendement hebben ontvangen dat voor een klein deel terugbetaling van hun eigen geld was. Belangrijker is te zien dat het onderliggende exploitatierendement op het vastgoed zich goed ontwikkeld. Zolang dat het geval is kan de koers zich weer herstellen zodra de markt weer beter wordt. Eigenlijk is de koersdaling een momentopname van de waarde van het vastgoed.
Als de belegger rustig blijft zitten en het fonds verder een goede ontwikkeling kent door een lage kostenstructuur en een normaal exploitatierendement kan de koers zich weer herstellen. Bijkomend voordeel is dat er minder belasting in Box 3 betaald hoeft te worden. Er is dus geen reden voor paniek door een koersdaling. Het voordeel zit veel meer in het feit dat door de koersdaling het fonds in staat zal zijn de omvang van het eigen vermogen weer toe te laten nemen, de risicospreiding weer te laten verbeteren en vooral in staat zal zijn om weer nieuwe aankopen te doen.
Vooral dat laatste is van groot belang: nu de aankoopprijzen voor vastgoed gunstiger zijn dat twee jaar geleden. Door de aankoop wordt het bestaande vastgoed gemengd met nieuw goedkoper vastgoed. Daardoor kan de waarde ook weer sneller herstellen en zal het exploitatierendement ook gunstiger worden.
Een koersdaling is nodig om het fonds zich verder te laten ontwikkelen. Stil zitten en niets doen in een crisissituatie is voor een fondsbeheerder geen optie. Voor een belegger juist wel: door herstel van de economie en een actief fondsbeheer kunnen de prognoses weer gehaald worden en zal de koers herstellen.
Download hier de uitgebreide fondsanalyse SynVest RealEstate Fund N.V.
Gerdo de Jager
Gerdo de Jager is oprichter en directeur van Beurswaage Fondsanalisten. De Jager schrijft op persoonlijke titel. Zijn observaties mogen niet als een advies worden gelezen. Disclaimer De Jager: niet van toepassing.
