Vastgoedrendementen lopen verder uiteen

In 2012 daalde het beleggingsvolume in onroerend goed met 11%. De investeringen in winkels en bedrijfsruimten namen af, terwijl investeringen in kantoren en woningen wel stegen. De interesse van vastgoedinvesteerders lijkt zich te splitsen. Enerzijds is er vraag naar veilige lange termijn beleggingen. Anderzijds lijken beleggers zich steeds meer te richten op hoog renderende risicovolle objecten. Rendementen voor deze lagere segmenten stijgen verder en hebben nog niet eerder zo uit de pas gelopen met het topsegment. De onzekerheid in de detailhandel zorgt ervoor dat retailers zich bezinnen op hun locatiestrategie. Dit stelt het ING Economisch Bureau in het kwartaalbericht vastgoed.

Sentiment vastgoedwereld daalt

De vastgoedwereld ondervindt duidelijk de gevolgen van de economische teruggang. Begin 2013 beoordeelden de meerderheid van de verhuurders, makelaars en beleggers in onroerend goed het economisch klimaat ongunstiger dan in de voorafgaande kwartalen. Minder economische activiteit betekent dat huurders van commercieel vastgoed minder vierkante meters nodig hebben en beleggers houden vanwege de economische onzekerheid de hand op de knip.

Minder personeel in zakelijke dienstverlening

De afnemende volumes in de zakelijke dienstverlening zorgen ervoor dat bedrijven hun (kantoor)personeelssterkte willen laten afnemen. Zo gaf begin 2013 bijna een kwart van deze ondernemingen aan met minder personeel verder te willen. Het zijn daarbij vooral grote zakelijke dienstverleners die het aantal werknemers willen inperken. Voornamelijk eigenaren van grotere kantoorpanden kunnen hierdoor te maken krijgen met huurders die op termijn minder vierkante meters afnemen. De gestage opmars van Het Nieuwe Werken versterkt daarbij de vraag naar kleinere metrages kantoorruimte.

Huurprijzen onder druk

Door de ruime mate van aanbod blijven huurprijzen in alle segmenten van de kantorenmarkt onder druk staan. Schaarste van het absolute prime segment zorgt voor een bodem onder de huurprijzen in dit segment, maar ook hier zien we een verdere consolidatie bij ondernemingen. Met name Amsterdam heeft het afgelopen jaren succes geboekt met transformaties van leegstaande kantoorruimte. De omzetting naar hotels, die tot nu toe voornamelijk heeft plaatsgevonden, kent echter zijn grenzen.

Bezinning op vastgoedstrategie door retailers

De negatieve teneur in de detailhandel zorgt ervoor dat steeds meer retailers zich bezinnen op hun locatiestrategie. Vestigingen worden kritisch tegen het licht gehouden en indien nodig gesloten. Andere retailers maken juist gebruik van de mogelijkheid om zich op toplocaties te vestigen tegen gunstige voorwaarden. Ook internationale retailers blijven kijken naar mogelijkheden om zich op de Nederlandse markt te vestigen. Wel komen huren, ook op toplocaties steeds meer onder druk te staan. De keerzijde van retailers die gebruik maken van herhuisvesting naar gunstigere locaties is dat dit ten koste gaat van secundaire locaties. Hier is een oplopende leegstand waarneembaar.

“Succesvol beleggen is nu een stuk complexer dan een aantal jaar geleden”, aldus Jan van der Doelen, ING sectormanager Bouw en Vastgoed, “in ieder geval zijn twee succesfactoren het adequaat managen van risico’s en de juiste keuze voor het beleggingssegment, passend bij de belegger en zijn portefeuille. Kennis is de verbindende factor, geeft kracht en zorgt voor een beter rendement.”