Vastgoed in Azie en Amerika

Als we afgaan op de asset allocatie-opinies van 21 asset managers is vastgoed is ook in 2013 een aantrekkelijke asset klasse. Maar welke regio heeft de voorkeur? Het Noorse staatsoliefonds vestigde onlangs de aandacht op zich door een uitbreiding in vastgoed en vooral in Amerika. De Zweedse bank en vermogensbeheerder SEB ziet voor vastgoed meer kansen in Azië.

Vastgoed in Azie

SEB gelooft in de kansen voor vastgoed en constateert daarbij een groeiende belangstelling bij beleggers voor Real Estate Investment Trusts (REIT's). Het aantal REIT's groeit inderdaad snel: ze zijn de grootste investeerders in vastgoed, betalen een relatief hoog dividend en de liquiditeit is goed. Het huidige klimaat is zeer gunstig voor IPO's van REIT's in Azie en de Pacific, vooral in Singapore, Maleisie, Japan en Australië. In Maleisie blijft het huidige rendement iets achter, maar SEB vestigt de aandacht op nieuwe REIT's in Japan die zich richten op ziekenhuizen en rusthuizen. Met de sterk vergrijzende Japanse bevolking is dit volgens de Zweedse vermogensbeheerder een van de weinige vastgoedsectoren die voor de lange termijn aantrekkelijk is in Japan.

Kansen in Japan

Politiek en macro-economisch gezien is SEB niet positief over Japan. Met een bruto overheidsschuld op 237% van het BBP is er op de middellange termijn kans op ernstige problemen op de obligatiemarkten. China is een van de grootste handelspartner van Japan, en gelet op de afhankelijkheid van export voor de economie, is China van cruciaal belang voor Japan. De Scandinavische asset manager wijst op een onderzoek van het ministerie van Land, Infrastructuur, Transport en Toerisme uit december 2012. Daarin staat vermeld dat tot nu toe 20 fondsen geinvesteerd hebben in 78 instellingen binnen de gezondheidszorg. Het verwachte aanvangsrendement was 8% voor rusthuizen, 9% voor ziekenhuizen in kantoorgebouwen en 9-10% voor ziekenhuizen.

Dividendrendementen

REIT's moeten volgens wettelijke regels minstens 90% van het belastbaar inkomen uitkeren. Dividendrendementen voor de Bloomberg -Azie REIT Index (ex Australië) en de Hang Seng -index bleef een lichte daling registreren. Het huidige (bruto) dividend voor de SEB -Azie Pacific REIT Fund (in lokale munt) was 6,15% eind 2012.

Vastgoed Amerika

Dat er goede vooruitzichten zijn voor Amerikaans vastgoed, blijkt uit een recent bericht in Fondsnieuws dat het Noorse staatsoliefonds 600 miljoen dollar investeerde in de kantorensector in enkele grote steden aan de Amerikaanse oostkust. Het fonds wilde zijn afhankelijkheid van aandelen en obligaties verlagen heeft de vastgoedportefeuille in 2012 daarom verhoogd naar 6,9 miljard dollar.

Ook de beursgenoteerde Private Equity huizen Blackstone en KKR investeren in de vastgoedmarkt, zowel in Europa als in Amerika. Daarbij werd ingezet op eenvoudige beleggingen: de eengezinswoningen.

Herstel huizenprijzen

De huizenprijzen in de VS stijgen sneller dan verwacht. De economische crisis in Amerika leidde na 2008 sneller dan in Nederland tot een enorme daling van de huizenprijzen. Dalingen tot 50% zijn pijnlijk maar zo werd er snel een duidelijke bodem bereikt. Vanaf hier is er herstel, iets waarvan in Nederland absoluut nog geen sprake is.

In Nederland en Amerika wordt het kopen van huizen en het opknappen voor de verhuur of verkoop meestal door particuliere vastgoedbeleggers gedaan. Institutionele beleggers lieten dit vaak links liggen. Onlangs zei Warren Buffett dat hij graag woningportefeuilles als belegging wil kopen. Blackstone en KKR voegden de daad bij het woord.

Welke vastgoedregio?

Uit het vastgoedverslag van SEB blijkt dat Azie aantrekkelijke dividendrendementen biedt, maar ook dat de aanvangsrendementen van nieuwe projecten aantrekkelijk kunnen zijn. Azie heeft net als Europa en Amerika zo zijn problemen, maar de bevolking groeit harder dan in het westen. Voor vastgoed zou dit wel eens een positieve lange termijn effect kunnen zijn. Voor Amerika geldt dat de grote daling van vastgoed en specifiek de huizenprijzen nu een bodem lijkt gevonden te hebben. Het prille herstel is fragiel, maar dat er nu meerdere grote partijen aankopen verrichten is positief voor prijsherstel. De keuze gaat dan om aantrekkelijke dividendrendementen bij een groeiende bevolking of prijsherstel van vastgoed dat heel hard is gedaald. Aan u de keuze!

Dit artikel verscheen eerder op Bull v Bear.