Belgisch vastgoed ook in 2014 in de lift bij investeerders
Uit een nieuw Europees onderzoek door EY, blijkt dat België opnieuw goed scoort als locatie voor vastgoedinvesteringen. Volgens de ‘Trend Indicator Real Estate Assets Investment 2014’ vindt 80% van de respondenten ons land een aantrekkelijke locatie voor investeringen in vastgoed. Opvallend is dat duurzaamheid en ecologie een steeds belangrijkere rol speelt op de vastgoedmarkt. Daarnaast verwachten beleggers wel een prijsdaling van ons vastgoed. De inhaalbeweging die Waalse steden zoals Namen, Luik en Bergen in 2013 maakten, wordt ook in 2014 bevestigd.
EY peilde in de maanden november en december van 2013 bij ruim 500 bedrijven actief in de vastgoedsector verspreid over 15 Europese landen naar hun verwachtingen en strategie inzake vastgoedinvesteringen in 2014. Een grote meerderheid van de respondenten (80%) beschouwt België nog steeds als een aantrekkelijk land om te investeren in vastgoed, maar in vergelijking met 2013 daalt het optimisme. Toen was nog 95% enthousiast over de perspectieven van Belgische vastgoedinvesteringen.
De vastgoedmarkt wordt almaar ‘groener’
Opmerkelijk is dat de respondenten in 2014 nog positiever gestemd zijn over de transactievolumes dan vorig jaar. Maar liefst 83% verwacht een stijging van het transactievolume in 2014. In 2013 was dit nog 65%. Deze stijging is naast de terugkomst van (internationale) meer risicovolle (alternatieve) investeerders ook in belangrijke mate te danken aan de ‘vergroening’ van onze vastgoedmarkt. Enerzijds wijst maar liefst 90% van de respondenten naar de steeds strenger wordende ecologische bouwnormen als belangrijke incentive voor bijkomende investeringen in vastgoed. Anderzijds is er reeds enige tijd een grotere vraag naar ecologisch duurzame gebouwen.
Andere elementen die de verwachte groei van de vastgoedinvesteringen kunnen verklaren, zijn:
Financiering en transparantie blijven grote uitdagingen op de vastgoedmarkt
Met 80% van de respondenten die Belgisch vastgoed aantrekkelijk vinden scoren we in 2014 maar liefst 15 procentpunten lager dan de score van 95% in 2013.
De belangrijkste redenen voor deze terugval zijn de beperkte transparantie van informatie (slechts 52% vindt onze vastgoedmarkt transparant) en de beperkte beschikbaarheid van kredieten en financiering. Er is immers nog steeds een grote kloof tussen kopers en verkopers bij de waardebepaling van vastgoed, wat problemen geeft op vlak van financiering (75%). Dat volgens 89% van de respondenten de rentevoeten voor vastgoedleningen dit jaar zullen stijgen, maakt de situatie er niet rooskleuriger op. Net daarom ziet maar liefst 90% van de ondervraagden alternatieve financieringsbronnen aanzienlijk belangrijker worden dit jaar. Steeds vaker zullen verzekeringsbedrijven, pensioen- of kredietfondsen optreden als kredietverstrekkers voor vastgoed.
Vastgoedprijzen lijken te zullen dalen komend jaar
Met betrekking tot de kantoormarkt, waar prijzen voor kantoren op toplocaties gewoonlijk in stijgende lijn gaan, denkt nu amper een derde dat de prijs nog zal stijgen. Vorig jaar bedroeg dit nog 60%. Op secundaire en perifere locaties wordt zelfs een prijsdaling verwacht. Ook de prijzen op de retailmarkt zullen, ongeacht de locatie, naar alle verwachting dalen, evenals de prijzen van residentieel vastgoed. Ook van hotelinfrastructuur en industriële gebouwen wordt verwacht dat zij een waardevermindering ondergaan.
“Uiteraard varieert de prijs van vastgoed sterk naargelang het type, segment en locatie, maar de investeerders lijken voor zowat alle vastgoedtypes toch een waardevermindering te verwachten. De periode waarbij de financiële waarde van vastgoed jaar na jaar groter werd, lijkt definitief achter ons te liggen”, meent Tristan Dhondt, vennoot Real Estate & Infrastructure bij EY.
Keuze voor duurzaamheid verkleint verschillen in investeringsvoorkeur tussen steden
Hoewel de Vlaamse centrumsteden in het verleden traditioneel de vastgoedmarkt domineerden, bleek vorig jaar dat Waalse steden aan belang wonnen, waardoor amper nog een verschil te merken was in investeringsvoorkeur tussen de Belgische steden. Deze inhaalbeweging zal in 2014 verder bevestigd worden.
Ook hier speelt de keuze voor duurzaamheid een prominente rol. In het verleden opteerden investeerders ervoor hun activiteiten te centraliseren in grootsteden. Vandaag zetten duurzaamheidsoverwegingen hen echter aan tot een delokalisatie, waardoor regionale kantoren opnieuw aan belang winnen.
Ook op de kantorenmarkt is deze trend zichtbaar. In Brussel valt er opnieuw een daling – deze keer met 5% - van de investeringsvoorkeur in kantoren te noteren, wat we vnl in de periferie zien. Desondanks blijft Brussel traditioneel wel de kantorenmarkt domineren (30%). Maar regionale kantorenmarkt in Gent, Antwerpen en Bergen genieten blijvende aandacht van de investeerders.
Voor investeringen in de retailmarkt laten investeerders in eerste instantie hun oog vallen op de Waalse steden Namen (15%) en Bergen (10%). Verder wordt de aandacht van de investeerders vrijwel gelijkmatig verdeeld tussen Antwerpen, Gent, Luik en Leuven. De verschillen in locaties in de retailmarkt zijn in vergelijking met de voorbije jaren grotendeels uitgevlakt.
Tot slot, blijkt Brussel bij vele investeerders (35%) aantrekkelijk te zijn voor investeringen in residentieel vastgoed, maar wordt op de hielen gezeten door Luik (20%), Gent (20%) en Antwerpen (15%).
“De belangrijkste verkopers van vastgoed in 2014 zullen naar verwachting voornamelijk de internationale fondsen, participatiemaatschappijen en residentiële vastgoedbedrijven zijn. Verzekeringsmaatschappijen en private equity fondsen worden gezien als meest actieve investeerders in 2014”, besluit Tristan Dhondt.
