Huizenprijzen tot einde jaar naar verwachting stabiel, volgend jaar weer lichte stijging

ING Research verwacht dat de huizenprijzen tot het einde van dit jaar vrijwel stabiel blijven. Door eerdere prijsstijgingen aan het begin van het jaar komt de stijging dit jaar naar verwachting uit op circa 1,5%. Ook volgend jaar zullen de huizenprijzen bescheiden stijgen. De belangrijkste reden hiervoor is het oplopende woningaanbod, vooral door de verkoop van huurwoningen door beleggers. Tegelijkertijd drukken de iets hogere hypotheekrente en een voorzichtiger sentiment de vraag licht. Het aantal woningverkopen blijft ondertussen hoog.

Hoog aantal verkopen, afzwakkende huizenprijsstijging

De woningmarkt raakt wat meer in balans. In het eerste kwartaal werden 56.000 bestaande woningen verkocht, evenveel als in het recordjaar 2017, blijkt uit cijfers van het CBS. De stijging van het verkoopvolume zette daarbij niet door: seizoensgecorrigeerd ligt het aantal verkopen op ongeveer hetzelfde niveau als eind 2025. De huizenprijzen stijgen nog wel, maar minder hard dan vorig jaar. Afgelopen kwartaal stegen de huizenprijzen seizoensgecorrigeerd met 1,1% ten opzichte van een kwartaal eerder, tegen 2% een jaar geleden.

Tot eind volgend jaar stabilisering van verkopen en bescheiden huizenprijsstijging

Vooruitkijkend verwachten we dat het aantal woningverkopen tot eind 2027 stabiliseert op een hoog niveau en de huizenprijzen bescheiden toenemen.

We verwachten dat het aantal verkopen van bestaande woningen dit jaar uitkomt op 240.000, vergelijkbaar met 2025. Daarbij blijft het aantal naar verwachting net onder het recordniveau uit 2017, toen er 242.000 transacties waren. Ook volgend jaar verwachten we 240.000 transacties van bestaande woningen.

De huizenprijzen stijgen naar verwachting verder, maar minder hard dan in de afgelopen jaren. We verwachten dat de huizenprijzen eind dit jaar circa 1,5% hoger liggen dan eind vorig jaar. Deze bescheiden stijging is grotendeels al in het eerste kwartaal gerealiseerd, wat betekent dat we voor de rest van het jaar uitgaan van overwegend stabiele prijzen. In de loop van volgend jaar verwachten we weer prijsstijgingen. We verwachten dat de huizenprijzen eind volgend jaar 2% hoger staan dan eind dit jaar. Daarbij voorzien we duidelijke regionale verschillen. In de grote steden zal de huizenprijsontwikkeling naar verwachting achterblijven bij het landelijk gemiddelde en zouden de prijzen kortstondig zelfs wat kunnen zakken.

Meer woningaanbod door verkopende beleggers

De belangrijkste verklaring voor onze verwachting is het oplopende woningaanbod. Dat ondersteunt het hoge aantal transacties, maar dempt de huizenprijsstijging.

We verwachten dat het aanbod te koop staande woningen per saldo licht oploopt, doordat er meer woningen te koop worden gezet dan verkocht. Een belangrijk deel van dat extra aanbod komt van beleggers die huurwoningen verkopen, vooral in en rond de grote steden en in studentensteden. Naar verwachting blijft dit dit jaar groot, waarna de verkoop van huurwoningen volgend jaar geleidelijk afneemt. Daarnaast komt er extra aanbod doordat meer nieuwbouwkopers verhuizen naar hun opgeleverde woning en hun bestaande woning te koop zetten.

Door het ruimere aanbod wordt de koopmarkt iets minder krap (terwijl de huurmarkt juist krapper wordt) en verbetert de positie van kopers ten opzichte van verkopers.

Hogere rente dempt huizenprijsstijging en aantal woningverkopen

Aan de vraagzijde remt de hogere hypotheekrente de woningmarkt licht af. De gemiddelde aangeboden hypotheekrente is de afgelopen maanden opgelopen tot circa 4%* (tegen 3,8% aan het begin van het jaar), vooral door de gestegen kapitaalmarktrente sinds het begin van de oorlog in het Midden-Oosten.

Hogere rentes drukken de betaalbaarheid en verlagen de maximale leencapaciteit, vooral voor starters. Doorstromers worden minder hard geraakt doordat zij vaak een lagere rente kunnen meenemen, maar door hun lagere verhuisurgentie stellen zij een verhuizing bij hogere rentes vaker uit.

Bovengemiddelde loonstijging biedt tegenwicht

Het negatieve effect van de hogere hypotheekrente neemt naar verwachting later dit jaar af, doordat de lonen blijven stijgen en zo steeds meer tegenwicht bieden.

In het eerste kwartaal lagen de cao‑lonen circa 4,5% hoger dan een jaar eerder. We verwachten dat de loonstijging richting 2027 geleidelijk afzwakt, maar dat inkomens in 2026 en 2027 nog duidelijk toenemen. Hierdoor wordt de neerwaartse druk van de hogere hypotheekrente op leencapaciteit en betaalbaarheid dit jaar grotendeels gecompenseerd. Volgend jaar kan verdere loonstijging juist weer bijdragen aan meer leencapaciteit en een betere betaalbaarheid, wat opnieuw ruimte biedt voor hogere huizenprijzen.

Sentiment neutraal, maar iets verslechterd

Het sentiment op de woningmarkt was vóór de oorlog in het Midden-Oosten redelijk neutraal, maar een deel van de woonconsumenten is sindsdien voorzichtiger geworden. NVM‑makelaars signaleren dat ongeveer de helft van kopers en verkopers voorzichtiger is, wat kan leiden tot minder bezichtigingen en biedingen en daarmee tot een grotere kans op een lagere koopsom. Ook kunnen verkopers eerder geneigd zijn een bod te accepteren.

We verwachten dat dit verminderde sentiment dit jaar bijdraagt aan iets minder verkopen en neerwaartse druk op de prijzen, maar dat dit dempende effect na verloop van tijd weer wegebt.

Al met al vormt de aanhoudende vraag, in combinatie met het oplopende woningaanbod, de basis voor onze verwachting. Hoewel een voorzichtiger sentiment en hogere rentes de vraag tijdelijk iets dempen, bieden bovengemiddelde loonstijgingen tegenwicht. Per saldo verwachten we een stabiel aantal verkopen op hoog niveau en dat de huizenprijzen tot het einde van dit jaar grotendeels stabiliseren; volgend jaar lopen de huizenprijzen naar verwachting weer licht op.

*Voor een annuïtaire hypotheek met een rentevaste looptijd van 10 jaar met NHG.