Nieuwe Steen boekt hogere winst, eigen vermogen omlaag
Met ingang van 14 oktober 2011 zijn NSI en VastNed Offices / Industrial N.V. (VastNed O/I) gefuseerd en wordt de nieuwe combinatie onder de naam NSI voortgezet. Het derde kwartaal van 2011 was derhalve reeds afgelopen voordat de fusie tot stand kwam en daarom publiceren NSI en VastNed O/I ieder een eigen tussentijds bericht per 30 september 2011.
Licht lager direct beleggingsresultaat
NSI behaalde over de eerste drie kwartalen van 2011 een direct beleggingsresultaat van € 39,1 miljoen tegenover € 39,6 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2010. In het directe resultaat over de eerste drie kwartalen 2010 is evenwel een eenmalige bate van € 1,2 miljoen begrepen in verband met het vertrek van een huurder uit het kantoorgebouw La Tour. Zonder deze eenmalige bate is het directe resultaat over de eerste drie kwartalen 2011 € 0,7 miljoen hoger dan het directe resultaat over dezelfde periode in 2010. Dit verschil wordt met name veroorzaakt door de bijdrage van de twee winkelcentra die in 2010 werden aangekocht en het dividend dat werd uitgekeerd op het 4,99% belang dat NSI in VastNed O/I hield. Ofschoon NSI en VastNed O/I ieder een apart tussentijds bericht tot en met 30 september 2011 publiceren, zal NSI het gecombineerde interim-dividend over het derde kwartaal 2011 van het fusiebedrijf uitkeren. Dit interim-dividend bedraagt € 0,30 per aandeel.
Resultatenrekening Nieuwe Steen eerste 9 maanden 2011
Het indirecte beleggingsresultaat, dat naast de herwaardering van de vastgoedportefeuille met name bestaat uit de veranderingen in de marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten, bedroeg € 31,8 miljoen negatief over de eerste drie kwartalen van 2011 (de eerste drie kwartalen 2010: - € 34,3 miljoen). De waarde van de rentedekkingsinstrumenten daalde met € 7,7 miljoen. Het totale beleggingsresultaat bedroeg € 7,4 miljoen over de eerste drie kwartalen 2011 (de eerste drie kwartalen 2010: € 5,3 miljoen).
Intrinsieke waarde omlaag
Als gevolg van het indirecte beleggingsresultaat, de uitkering van het slotdividend 2010 en de interim dividenden over het eerst en tweede kwartaal 2011 daalde de intrinsieke waarde per aandeel naar € 12,71 (31 december 2010: € 13,44; 30 juni 2011: € 13,28). De intrinsieke waarde zonder de belastinglatenties en de waarde van de derivaten (intrinsieke waarde volgens EPRA) bedroeg op 30 september 2011 € 13,58. Op 30 september 2011 bedroeg de bezettingsgraad 89,0%, terwijl deze op 30 juni 2011 89,5% en op 31 december 2010 90,1% bedroeg. De lichte daling van de bezettingsgraad is het gevolg van het aflopen van enkele huurovereenkomsten.
Beleggingsresultaat omhoog
Het totale beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het directe en het indirecte beleggingsresultaat bedroeg over de eerste drie kwartalen van 2011 € 7,4 miljoen. Dit totale beleggingsresultaat was over dezelfde periode in 2010 € 5,3 miljoen. De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 september 2011 € 1.349,0 miljoen (ultimo 2010: € 1.358,1 miljoen). Deze daling is het gevolg van het saldo van aankopen, verkopen, herwaarderingen, koersverschillen en investeringen. De loan-to-value bedroeg op 30 september 2011 56,4% en is ten opzichte van ultimo 2010 (54,8%) met 1,6% gestegen. Dit is met name het gevolg van het negatieve indirecte resultaat en van de uitkering van het slotdividend 2010 en het interim-dividend over het eerste kwartaal en tweede kwartaal 2011. De nettoschulden aan kredietinstellingen bedroegen op 30 september 2011 € 760,2 miljoen (ultimo 2010: € 744,2 miljoen).
Eigen Vermogen
Het eigen vermogen nam gedurende de eerste drie kwartalen 2011 af met € 31,4 miljoen tot € 550,2 miljoen (ultimo 2010: € 581,6 miljoen). Dit was het gevolg van het saldo van de winst over de eerste drie kwartalen 2011 (€ 7,4 miljoen), (wettelijke) reserve valutakoersverschillen (€ 0,2 miljoen), de uitkering van het slotdividend 2010 (€ 13,0 miljoen) en het interim-dividend over de eerste twee kwartalen 2011 (€ 26,0 miljoen). De intrinsieke waarde (inclusief belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) bedroeg op 30 september 2011 € 12,71 per aandeel (30 september 2010: € 13,27; ultimo 2010: € 13,44). Indien de belastinglatentie en de waarde van de derivaten buiten beschouwing worden gelaten (intrinsieke waarde volgens EPRA), bedroeg de intrinsieke waarde op 30 september 2011 € 13,58 per aandeel (30 september 2010: € 14,21, ultimo 2010: € 14,11).
Financiële ratio’s
De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 september 2011 € 57,3 miljoen (ultimo 2010: € 97,4 miljoen). De schulden aan kredietinstellingen namen toe van € 744,2 miljoen ultimo 2010 tot € 760,2 miljoen per 30 september 2011. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen daalde van 2,3 jaar (ultimo 2010) naar 1,8 jaar en het vastrentende deel van de hypothecaire leningen ging van 93,7% (ultimo 2010) naar 91,7% per 30 september 2011. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen inclusief rentedekkingsinstrumenten daalde van 4,4% naar 4,1% (inclusief marge) op 30 september 2011. De rentedekkingsratio bedroeg op 30 september 2011 2,7 (ultimo 2010: 2,7).
Interimdividend derde kwartaal 2011
Het interimdividend over het derde kwartaal 2011 bedraagt € 0,30 per aandeel. Uitgangspunt van het dividendbeleid is om nagenoeg het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Het directe resultaat van NSI op 30 september 2011 bedroeg € 0,30 per aandeel. Dit is evenwel gebaseerd op het op dat moment uitstaande aantal aandelen van 43.286.677. Als gevolg van de fusie staan op dit moment evenwel 60.361.376 aandelen uit. NSI zal het direct resultaat van VastNed O/I over het derde kwartaal 2011 aanwenden zodat het interimdividend € 0,30 zal bedragen. Eventuele verschillen ten opzichte van het hiervoor beschreven dividendbeleid zullen met het slotdividend 2011 gecorrigeerd worden. Het aandeel NSI noteert op 24 november 2011 ex-dividend en het dividend zal op 1 december 2011 betaalbaar worden gesteld.
